Судьба субаренды в случае прекращения аренды / краткий комментарий к п. 1 ст. 589 ГК
Судьба субаренды в случае прекращения аренды / краткий комментарий к п. 1 ст. 589 ГК
1. Рассматриваемый казус.
Поводом к написанию данной статьи послужило Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 31.01.2023 по делу № 153ЭИП22781, в котором Верховный суд, среди прочего, рассматривал важные для практики вопросы, связанные с судьбой субаренды в случае прекращения аренды.
Обстоятельства данного дела были следующими.
Арендодатель передал арендатору в аренду 42 позиции объектов недвижимости и иного имущества в целях организации производства тонкостенных электросварных труб, а также сдачи в субаренду свободных площадей.
Позднее арендатор передал субарендатору объект недвижимости и иное имущество (оборудование) в субаренду в целях размещения производства и офиса сроком действия до 31.05.2031.
Передача указанных объектов в субаренду была согласована арендодателем путем проставления подписи арендодателя и печати на договоре субаренды.
В последующем арендатор и субарендатор заключили к договору субаренды дополнительное соглашение, согласованное арендодателем, по тексту которого было указано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Позже арендодатель и субарендатор заключили соглашение, в котором арендодатель выразил согласие на заключение в будущем договора аренды с субарендатором на условиях, указанных в ст. 589 ГК, в случае досрочного прекращения договора аренды.
Через некоторое время арендодателем и арендатором было подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
По акту приема-передачи арендатор передал арендодателю имущество (33 позиции). Остальное имущество с согласия арендодателя осталось в субаренде.
Арендодатель уведомил субарендатора о том, что договор аренды расторгнут и предложил заключить договор аренды в пределах оставшегося срока аренды на условиях договора аренды, а в случае отказа – освободить арендованные площади, произведя расчеты по аренде непосредственно с ним.
Субарендатор предложил арендодателю подписать дополнительное соглашение к договору субаренды об изменении стороны-арендодателя, а также о внесении изменений в части банковских и адресных реквизитов, в соответствии с договором субаренды. Кроме этого, субарендатор уведомил о том, что арендная плата будет перечисляться арендодателю.
Субарендатор продолжил уплачивать арендную плату с момента расторжения договора аренды в пользу арендодателя на основании выставленных и подписанных сторонами актов со ссылкой на договор субаренды.
Ссылаясь на прекращение действия договора субаренды и отказ субарендатора заключить договор аренды с арендодателем в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, заключенного с арендатором, арендодатель обратился в суд с иском о выселении субарендатора.
Суды всех трех инстанций пришли к выводу, что арендные отношения между арендодателем и субарендатором, основанные на договоре субаренды, после досрочного расторжения договора аренды с арендатором и при наличии соответствующего волеизъявления со стороны арендодателя, продолжились, в связи с чем отказали арендодателю в удовлетворении иска о выселении субарендатора.
2. Общее представление о субаренде.
В ГК правовая конструкция субаренды регулируется общими положениями об аренде (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК), а смысл ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК, ст. 589 ГК подчеркивает зависимость отношений субаренды от отношений аренды.
Суть субаренды заключается в том, что арендатор передает сданную в аренду вещь в пользование третьему лицу (субарендатору) за вознаграждение и может установить право временного владения и пользования или временного пользования только на период аренды вещи. Таким образом, отношения субаренды характеризуются принадлежностью к отношениям аренды, то есть они зависят от (основных) отношений аренды с точки зрения их происхождения, содержания и продолжительности.
Если аренда прекращается, то субаренда также прекращается, независимо от причины прекращения аренды и независимо от того, о чем договорились арендатор и субарендатор относительно прекращения субаренды (п. 1 ст. 589 ГК).
Если не установлено иное, субаренда регулируется нормами о договорах аренды (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК). Однако при применении данных норм всегда необходимо учитывать характер отношений субаренды как зависимых отношений с точки зрения их возникновения, содержания и продолжительности.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 586 ГК), к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК). Из этого небольшого, но описательного определения можно сделать вывод, что субаренда подразумевает создание договора аренды, который вытекает из другого ранее существовавшего договора аренды того же объекта. Таким образом, субаренда по своей сути – это новый договор аренды, по которому арендатор, выступая в роли арендодателя, сдает в аренду вещь, находящуюся у него самого в аренде, устанавливая для него и субарендатора обычные отношения арендодателя и арендатора, без прекращения его статуса арендатора по отношению к арендодателю.
Таким образом, субаренда определяется, прежде всего, как вспомогательный договор, который не теряет своей природы, то есть простой аренды.
Субаренда является вспомогательным договором, имеющим ту же природу и тот же тип, что и основной договор аренды. Это прямо вытекает из ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК.
Субаренда предполагает или требует существования основного договора, из которого она возникает, поэтому субаренда будет иметь тот же характер и тип, что и основной договор аренды, действуя по принципу «там, где нет арендатора, не может быть и субарендатора».
Будучи вспомогательным по отношению к основному договору аренды, субаренда также будет зависеть от основного договора аренды, однако она сохраняет свою автономию в той части, что стороны (арендатор-субарендодатель и субарендатор) руководствуются только правилами договора субаренды, а не содержанием основного договора аренды.
3. Историческое понимание аренды и субаренды.
Нельзя сказать, что действующее правовое регулирование сохраняет традиционное понимание аренды и субаренды.
Так, в первую очередь для целей традиционного понимания необходимо учитывать подходы, которые оставили нам разработчики проекта Гражданского уложения Российской империи (Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения). Как представляется, именно данный документ послужил важным источником вдохновения для нашего действующего ГК.
В Гражданском уложении (Книга пятая. Обязательства. Том второй. С объяснениями) конструкция имущественного найма (аренды) задумывалась как обязательственное отношение. Об этом свидетельствует как содержание ст. 284, так и комментарии к ней.
Так, в ст. 284 Гражданского уложения указывается, что наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжении найма. Наймодавец не в праве производить в имуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, не и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя.
В свою очередь в комментариях создателей Гражданского уложения Российской империи к указанной статье сказано, что по договору имущественного найма наймодавец обязуется предоставить нанимателю возможность пользоваться отданным в наем имуществом. Такая обязанность наймодавца вытекает из самого существа найма, так как цель найма заключается именно в пользовании имуществом, а цель эта не была бы достигнута, если пользование имуществом стало бы невозможным или встретило бы в своем осуществлении препятствия. Отсюда возникает обязанность наймодавца обеспечить нанимателю спокойное пользование отданным в наем имуществом в течении всего срока найма.
Таким образом, подход разработчиков Гражданского уложения Российской империи в отношении правовой конструкции аренды был таков, что арендой устанавливается не вещное, а обязательственное право, арендодатель посредством договора аренды только устанавливает собственные обязательства по отношению к арендатору. Арендодатель не передает арендатору никаких своих прав (правомочий) как собственник объекта аренды, а лишь обязуется обеспечить арендатору временный и спокойный доступ к объекту аренды (пользование объектом аренды), за оговоренную арендную плату.
Что касается субаренды, то в ч. 1 ст. 307 Гражданского уложения указывается, что наниматель может, если это не воспрещено договором, отдавать, в пределах предоставленных ему по договору найма прав, все нанятое имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед наймодавцем.
В комментариях к данной норме разработчики Гражданского уложения Российской империи указывают, что наниматель может отдавать имущество в поднаем в пределах предоставленных ему по договору найма прав, а поэтому вправе предоставить поднанимателю лишь согласие с первоначальным договором пользование.
Таким образом, аренда и субаренда в историческом контексте понимаются как обязательственные правоотношения.
Нельзя сказать, что такой подход был доминирующим. Время шло и вслед за ним также изменялись взгляды законодателя в отношении аренды, в частности, со временем стала преобладать позиция, согласно которой аренда имеет вещную природу. Более того, все признаки, указывающие на такой подход, получили свое нормативное закрепление в ГК Республики Беларусь 1964. Так, в ст. 278 ГК Республики Беларусь 1964 (Защита прав нанимателя), помещенной в Главу 27 (Имущественный наем), указано, что права нанимателя защищаются в установленном законом порядке (статья 6 настоящего Кодекса) против всякого нарушителя его владения, в том числе и против собственника.
Таким образом, благодаря положению ст. 278 ГК Республики Беларусь 1964 аренда приобрела признаки вещного права.
Очевидно, что правовые последствия аренды как вещного права или аренды как обязательства существенно различаются.
Нужно подчеркнуть важность данного анализа и что он не сделан ради теоретических измышлений. Последствия принятия того или иного подхода неминуемо сказываются на практике. В частности, нужно понимать, что в зависимости от правового режима аренды, то есть является ли аренда вещным или обязательственным правом, будут абсолютно противоположными ответы на одни и те же вопросы. Например, может ли арендодатель вскрыть переданное в аренду помещение без согласия и без присутствия арендатора? Может ли арендодатель сдать в аренду одну и ту же вещь одновременно нескольким арендаторам (двойная аренда)? Может ли арендатор предъявить к третьему лицу негаторный иск либо это должен делать арендодатель? Обязан ли арендатор возместить арендодателю убытки в случае гибели объекта аренды, которая произошла не по вине арендатора? Может ли несобственник быть арендодателем и заключить договор аренды? Тождественны ли правомочия арендатора правомочиям арендодателя как собственника вещи и утрачивает ли их собственник при передаче вещи в аренду? Список этих сложных для практики вопросов можно продолжать.
4. Возможные интерпретации субаренды.
Субаренду можно понимать в разных смыслах. Ниже будут представлены несколько интерпретаций.
Чтобы упростить интерпретацию, начать лучше с базовой структуры рассматриваемых отношений, в частности, нужно рассмотреть ситуацию, где существуют первоначальные отношения аренды, в которых арендодатель сдает вещь в аренду арендатору. Эти отношения в дальнейшем будут именоваться также как первоначальная аренда. Затем арендатор по договору субаренды сдает вещь субарендатору. Эти отношения будут именоваться как отношения субаренды.
4.1. Субаренда как самостоятельный договор аренды.
Эта концепция основана на обязательственном характере отношений между арендатором-субарендодателем и субарендатором.
Каждое из рассматриваемых обязательственных отношений, действующих относительно, должно оцениваться независимо друг от друга. Отношения между арендатором и субарендатором, где арендатор предоставляет субарендатору вещь в пользование, должны оцениваться как обычная аренда. Эти отношения становятся субарендой только через призму первоначальной аренды.
Эта независимость означает, что юридические отношения между арендатором-субарендодателем и субарендатором не зависят от заключения или прекращения первоначального договора аренды. Если первоначальный договор аренды прекращается, то это не означает, что обязательство арендатора по предоставлению объекта аренды субарендатору также прекращается. Если арендодатель требует возврата (освобождения) вещи, то арендатор-субарендодатель не выполняет своего договорного обязательства перед субарендатором, за что предусматривается ответственность. В продолжении данного тезиса можно привести еще один простой пример: арендатор покупает у арендодателя предмет, взятый в аренду, тогда первоначальная аренда прекращается в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 383 ГК), однако это не влияет на существование связи между арендатором-субарендодателем и субарендатором. Конечно, арендатор-субарендодатель и субарендатор могут договориться, что наличие первоначальной аренды также является условием существования отношений между ними, соответственно прекращение первоначальной аренды также отразится на отношениях между арендатором-субарендодателем и субарендатором, но не как следствие заключения субаренды, а только как следствие их соглашения.
Необходимо отметить, что такой подход свойственен для обязательственного права. Сдача вещи в аренду означает обязательство арендодателя разрешить арендатору использовать вещь временно, а арендатор за это будет платить арендную плату. Арендодатель, который лишь обязуется, не передавая арендатору каких-либо вещных прав, не обязан быть собственником вещи. Он может сделать это даже против воли собственника вещи, который достаточно защищен, с одной стороны, вещным иском, а с другой - требованиями неосновательного обогащения. Причем сделать это он может, даже если арендатору известно, что арендодатель не является собственником предмета аренды, либо знает, что вещь сдана в аренду против воли собственника.
Таким образом, в такой интерпретации договор субаренды между арендатором и субарендатором является настоящим договором аренды. Являясь обязательственным договором, он не зависит ни от согласия арендодателя, ни от наличия основного договора аренды.
Поводом к написанию данной статьи послужило Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 31.01.2023 по делу № 153ЭИП22781, в котором Верховный суд, среди прочего, рассматривал важные для практики вопросы, связанные с судьбой субаренды в случае прекращения аренды.
Обстоятельства данного дела были следующими.
Арендодатель передал арендатору в аренду 42 позиции объектов недвижимости и иного имущества в целях организации производства тонкостенных электросварных труб, а также сдачи в субаренду свободных площадей.
Позднее арендатор передал субарендатору объект недвижимости и иное имущество (оборудование) в субаренду в целях размещения производства и офиса сроком действия до 31.05.2031.
Передача указанных объектов в субаренду была согласована арендодателем путем проставления подписи арендодателя и печати на договоре субаренды.
В последующем арендатор и субарендатор заключили к договору субаренды дополнительное соглашение, согласованное арендодателем, по тексту которого было указано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Позже арендодатель и субарендатор заключили соглашение, в котором арендодатель выразил согласие на заключение в будущем договора аренды с субарендатором на условиях, указанных в ст. 589 ГК, в случае досрочного прекращения договора аренды.
Через некоторое время арендодателем и арендатором было подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
По акту приема-передачи арендатор передал арендодателю имущество (33 позиции). Остальное имущество с согласия арендодателя осталось в субаренде.
Арендодатель уведомил субарендатора о том, что договор аренды расторгнут и предложил заключить договор аренды в пределах оставшегося срока аренды на условиях договора аренды, а в случае отказа – освободить арендованные площади, произведя расчеты по аренде непосредственно с ним.
Субарендатор предложил арендодателю подписать дополнительное соглашение к договору субаренды об изменении стороны-арендодателя, а также о внесении изменений в части банковских и адресных реквизитов, в соответствии с договором субаренды. Кроме этого, субарендатор уведомил о том, что арендная плата будет перечисляться арендодателю.
Субарендатор продолжил уплачивать арендную плату с момента расторжения договора аренды в пользу арендодателя на основании выставленных и подписанных сторонами актов со ссылкой на договор субаренды.
Ссылаясь на прекращение действия договора субаренды и отказ субарендатора заключить договор аренды с арендодателем в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, заключенного с арендатором, арендодатель обратился в суд с иском о выселении субарендатора.
Суды всех трех инстанций пришли к выводу, что арендные отношения между арендодателем и субарендатором, основанные на договоре субаренды, после досрочного расторжения договора аренды с арендатором и при наличии соответствующего волеизъявления со стороны арендодателя, продолжились, в связи с чем отказали арендодателю в удовлетворении иска о выселении субарендатора.
2. Общее представление о субаренде.
В ГК правовая конструкция субаренды регулируется общими положениями об аренде (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК), а смысл ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК, ст. 589 ГК подчеркивает зависимость отношений субаренды от отношений аренды.
Суть субаренды заключается в том, что арендатор передает сданную в аренду вещь в пользование третьему лицу (субарендатору) за вознаграждение и может установить право временного владения и пользования или временного пользования только на период аренды вещи. Таким образом, отношения субаренды характеризуются принадлежностью к отношениям аренды, то есть они зависят от (основных) отношений аренды с точки зрения их происхождения, содержания и продолжительности.
Если аренда прекращается, то субаренда также прекращается, независимо от причины прекращения аренды и независимо от того, о чем договорились арендатор и субарендатор относительно прекращения субаренды (п. 1 ст. 589 ГК).
Если не установлено иное, субаренда регулируется нормами о договорах аренды (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК). Однако при применении данных норм всегда необходимо учитывать характер отношений субаренды как зависимых отношений с точки зрения их возникновения, содержания и продолжительности.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 586 ГК), к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК). Из этого небольшого, но описательного определения можно сделать вывод, что субаренда подразумевает создание договора аренды, который вытекает из другого ранее существовавшего договора аренды того же объекта. Таким образом, субаренда по своей сути – это новый договор аренды, по которому арендатор, выступая в роли арендодателя, сдает в аренду вещь, находящуюся у него самого в аренде, устанавливая для него и субарендатора обычные отношения арендодателя и арендатора, без прекращения его статуса арендатора по отношению к арендодателю.
Таким образом, субаренда определяется, прежде всего, как вспомогательный договор, который не теряет своей природы, то есть простой аренды.
Субаренда является вспомогательным договором, имеющим ту же природу и тот же тип, что и основной договор аренды. Это прямо вытекает из ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК.
Субаренда предполагает или требует существования основного договора, из которого она возникает, поэтому субаренда будет иметь тот же характер и тип, что и основной договор аренды, действуя по принципу «там, где нет арендатора, не может быть и субарендатора».
Будучи вспомогательным по отношению к основному договору аренды, субаренда также будет зависеть от основного договора аренды, однако она сохраняет свою автономию в той части, что стороны (арендатор-субарендодатель и субарендатор) руководствуются только правилами договора субаренды, а не содержанием основного договора аренды.
3. Историческое понимание аренды и субаренды.
Нельзя сказать, что действующее правовое регулирование сохраняет традиционное понимание аренды и субаренды.
Так, в первую очередь для целей традиционного понимания необходимо учитывать подходы, которые оставили нам разработчики проекта Гражданского уложения Российской империи (Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения). Как представляется, именно данный документ послужил важным источником вдохновения для нашего действующего ГК.
В Гражданском уложении (Книга пятая. Обязательства. Том второй. С объяснениями) конструкция имущественного найма (аренды) задумывалась как обязательственное отношение. Об этом свидетельствует как содержание ст. 284, так и комментарии к ней.
Так, в ст. 284 Гражданского уложения указывается, что наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжении найма. Наймодавец не в праве производить в имуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, не и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя.
В свою очередь в комментариях создателей Гражданского уложения Российской империи к указанной статье сказано, что по договору имущественного найма наймодавец обязуется предоставить нанимателю возможность пользоваться отданным в наем имуществом. Такая обязанность наймодавца вытекает из самого существа найма, так как цель найма заключается именно в пользовании имуществом, а цель эта не была бы достигнута, если пользование имуществом стало бы невозможным или встретило бы в своем осуществлении препятствия. Отсюда возникает обязанность наймодавца обеспечить нанимателю спокойное пользование отданным в наем имуществом в течении всего срока найма.
Таким образом, подход разработчиков Гражданского уложения Российской империи в отношении правовой конструкции аренды был таков, что арендой устанавливается не вещное, а обязательственное право, арендодатель посредством договора аренды только устанавливает собственные обязательства по отношению к арендатору. Арендодатель не передает арендатору никаких своих прав (правомочий) как собственник объекта аренды, а лишь обязуется обеспечить арендатору временный и спокойный доступ к объекту аренды (пользование объектом аренды), за оговоренную арендную плату.
Что касается субаренды, то в ч. 1 ст. 307 Гражданского уложения указывается, что наниматель может, если это не воспрещено договором, отдавать, в пределах предоставленных ему по договору найма прав, все нанятое имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед наймодавцем.
В комментариях к данной норме разработчики Гражданского уложения Российской империи указывают, что наниматель может отдавать имущество в поднаем в пределах предоставленных ему по договору найма прав, а поэтому вправе предоставить поднанимателю лишь согласие с первоначальным договором пользование.
Таким образом, аренда и субаренда в историческом контексте понимаются как обязательственные правоотношения.
Нельзя сказать, что такой подход был доминирующим. Время шло и вслед за ним также изменялись взгляды законодателя в отношении аренды, в частности, со временем стала преобладать позиция, согласно которой аренда имеет вещную природу. Более того, все признаки, указывающие на такой подход, получили свое нормативное закрепление в ГК Республики Беларусь 1964. Так, в ст. 278 ГК Республики Беларусь 1964 (Защита прав нанимателя), помещенной в Главу 27 (Имущественный наем), указано, что права нанимателя защищаются в установленном законом порядке (статья 6 настоящего Кодекса) против всякого нарушителя его владения, в том числе и против собственника.
Таким образом, благодаря положению ст. 278 ГК Республики Беларусь 1964 аренда приобрела признаки вещного права.
Очевидно, что правовые последствия аренды как вещного права или аренды как обязательства существенно различаются.
Нужно подчеркнуть важность данного анализа и что он не сделан ради теоретических измышлений. Последствия принятия того или иного подхода неминуемо сказываются на практике. В частности, нужно понимать, что в зависимости от правового режима аренды, то есть является ли аренда вещным или обязательственным правом, будут абсолютно противоположными ответы на одни и те же вопросы. Например, может ли арендодатель вскрыть переданное в аренду помещение без согласия и без присутствия арендатора? Может ли арендодатель сдать в аренду одну и ту же вещь одновременно нескольким арендаторам (двойная аренда)? Может ли арендатор предъявить к третьему лицу негаторный иск либо это должен делать арендодатель? Обязан ли арендатор возместить арендодателю убытки в случае гибели объекта аренды, которая произошла не по вине арендатора? Может ли несобственник быть арендодателем и заключить договор аренды? Тождественны ли правомочия арендатора правомочиям арендодателя как собственника вещи и утрачивает ли их собственник при передаче вещи в аренду? Список этих сложных для практики вопросов можно продолжать.
4. Возможные интерпретации субаренды.
Субаренду можно понимать в разных смыслах. Ниже будут представлены несколько интерпретаций.
Чтобы упростить интерпретацию, начать лучше с базовой структуры рассматриваемых отношений, в частности, нужно рассмотреть ситуацию, где существуют первоначальные отношения аренды, в которых арендодатель сдает вещь в аренду арендатору. Эти отношения в дальнейшем будут именоваться также как первоначальная аренда. Затем арендатор по договору субаренды сдает вещь субарендатору. Эти отношения будут именоваться как отношения субаренды.
4.1. Субаренда как самостоятельный договор аренды.
Эта концепция основана на обязательственном характере отношений между арендатором-субарендодателем и субарендатором.
Каждое из рассматриваемых обязательственных отношений, действующих относительно, должно оцениваться независимо друг от друга. Отношения между арендатором и субарендатором, где арендатор предоставляет субарендатору вещь в пользование, должны оцениваться как обычная аренда. Эти отношения становятся субарендой только через призму первоначальной аренды.
Эта независимость означает, что юридические отношения между арендатором-субарендодателем и субарендатором не зависят от заключения или прекращения первоначального договора аренды. Если первоначальный договор аренды прекращается, то это не означает, что обязательство арендатора по предоставлению объекта аренды субарендатору также прекращается. Если арендодатель требует возврата (освобождения) вещи, то арендатор-субарендодатель не выполняет своего договорного обязательства перед субарендатором, за что предусматривается ответственность. В продолжении данного тезиса можно привести еще один простой пример: арендатор покупает у арендодателя предмет, взятый в аренду, тогда первоначальная аренда прекращается в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 383 ГК), однако это не влияет на существование связи между арендатором-субарендодателем и субарендатором. Конечно, арендатор-субарендодатель и субарендатор могут договориться, что наличие первоначальной аренды также является условием существования отношений между ними, соответственно прекращение первоначальной аренды также отразится на отношениях между арендатором-субарендодателем и субарендатором, но не как следствие заключения субаренды, а только как следствие их соглашения.
Необходимо отметить, что такой подход свойственен для обязательственного права. Сдача вещи в аренду означает обязательство арендодателя разрешить арендатору использовать вещь временно, а арендатор за это будет платить арендную плату. Арендодатель, который лишь обязуется, не передавая арендатору каких-либо вещных прав, не обязан быть собственником вещи. Он может сделать это даже против воли собственника вещи, который достаточно защищен, с одной стороны, вещным иском, а с другой - требованиями неосновательного обогащения. Причем сделать это он может, даже если арендатору известно, что арендодатель не является собственником предмета аренды, либо знает, что вещь сдана в аренду против воли собственника.
Таким образом, в такой интерпретации договор субаренды между арендатором и субарендатором является настоящим договором аренды. Являясь обязательственным договором, он не зависит ни от согласия арендодателя, ни от наличия основного договора аренды.
4.2 Субаренда как частный случай уступки права аренды.
Вторая интерпретация предоставления возможности использования объекта аренды субарендатором представляется как уступка права аренды.
Так, у арендатора имеется требование к арендодателю, состоящее в праве предоставить возможность пользоваться объектом аренды, то есть (субъективное) право аренды.
Это право требования может быть уступлено от арендатора в пользу субарендатора (уступка права аренды).
Важно подчеркнуть, что это не уступка всего договора, а уступка одного требования, вытекающего из договора аренды как правоотношения, то есть это изолированная уступка требования, возникшего из договорного обязательства в узком смысле.
Учитывая, что субарендатор таким образом приобретает объект аренды в пользование, то этим затрагиваются интересы арендодателя, поэтому для такой уступки необходимо его согласие (п. 2 ст. 353 ГК, п. 2 ст. 586 ГК).
Поскольку наличие самого права требования не порождает сопутствующих обязанностей, которые связаны с пользованием, содержанием, возвратом арендованного имущества, то уступка права требования аренды производится на основании обязательственного договора субаренды, который для арендатора-субарендодателя и субарендатора такие обязанности порождает.
Следовательно, в рамках данной интерпретации договор субаренды можно рассматривать как основание для уступки права аренды, так и основание для установления самостоятельных прав и обязанностей между арендатором-субарендодателем и субарендатором относительно пользования объектом аренды (для наглядности можно провести аналогию с применением правил об уступке требований из других синаллагматических обязательств, в частности, в случае с уступкой иного актива, когда по договору уступаются не только права требования, но и устанавливаются иные права и обязанности, например, обязанность нового кредитора внести плату за уступку требования, обязанность первоначального кредитора предоставить документы, удостоверяющие уступаемое требование, а также определяются иные условия, ответственности сторон и т.д.).
Причем такую уступку следует отличать от перенайма, так как при перенайме передаются все права и обязанности, что в конкретном случае не происходит. В рамках конкретной интерпретации речь идет об уступке одного изолированного права требования.
Нетрудно заметить, что такая интерпретация субаренды принципиально отличается от иной, о которой речь шла выше. Если в первом случае объект аренды был передан субарендатору на основании уникального института обязательства, независимого от существования первоначальных арендных отношений, то в данном случае речь уже идет об уступке права требования аренды, которое входит в содержание договора аренды.
Этой интерпретацией может также объясняться строгая зависимость этого права от правоотношения, частью которого оно является: при прекращении аренды у арендатора прекращается и право пользования объектом аренды, даже если он был передан субарендатору; если первоначальный договор аренды недействителен, то он не породил право, которое могло быть уступлено, и т.д.
Таким образом, в рамках данной интерпретации субаренду можно рассматривать как договор, по которому арендатор передает (уступает) субарендатору свое право требования временного владения и пользования или временного пользования арендованным имуществом в обмен на арендную плату.
5. Критика в пользу аренды как договорного обязательства.
Аренда определяется в ст. 577 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется передать вещь арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплатить арендодателю арендную плату.
В абз. 2 п. 12 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» закреплено, что договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу ст. 169 ГК как не соответствующий требованиям ст. 579 ГК.
Аргументируется этот подход скорее тем, что вещные права могут быть установлены только собственником, то есть лицом, которое обладает полным вещным правом (правом собственности). Сам подход, судя по всему, опирается на принцип «никто не может передать другому больше прав, чем он имеет сам».
Однако, на взгляд автора, это фундаментальное непонимание аренды как договорного обязательства. Ведь по договору аренды не передаются никакие права (правомочия) собственника, а лишь устанавливается обязательство, обязанность. И, конечно, несобственник (третье лицо) может принять на себя обязательство передать кому-либо вещь, принадлежащую собственнику, но в таком случае тогда именно несобственник должен исполнить данное обязательство. Если он не может этого сделать, например, потому, что собственник препятствует ему, то арендодатель считается нарушившим свое договорное обязательство и как должник несет ответственность за неисполнение данного обязательства, в частности, обязан возместить арендатору убытки и неустойку.
Как представляется, арендодателем может быть кто угодно, даже несобственник, и, конечно же, тот, кто сам является арендатором.
Нельзя разрушать договорное обязательство, которое по своей сути возникло законно по тем основаниям, что договор заключен несобственником. Такой подход поощряет арендодателя-несобственника, так как исключает всякую ответственность перед арендатором за неисполнение своего обязательства по договору аренды.
Понимать ст. 579 ГК нужно иначе: законно возникшие и существующие отношения между арендодателем-несобственником и арендатором не могут затрагивать самого собственника. В этом смысле данная норма соответствует положению п. 3 ст. 289 ГК, в которой указано, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
По этим причинам предложенный подход не оставляет места для подхода, который занимает Пленум ВХС в своем постановлении.
Что касается защиты собственника, то она может быть реализована в первую очередь посредством виндикационного иска (ст. 282 ГК), когда собственник может истребовать вещь в любое время как от арендатора (при действующем договоре аренды, так и от несобственника), а также от субарендатора, у которого имеется самостоятельное договорное субарендное обязательство. Дополнительную защиту может обеспечивать иск о неосновательном обогащении (п. 2 ст. 972 ГК).
Более того, собственник может взыскать с арендодателя-несобственника арендную плату, которую он получил от арендатора. Размер долга арендодателя-несобственника будет зависеть от его добросовестности (ст. 284 ГК).
6. Комментарий к п. 1 ст. 589 ГК.
6.1. Изменение правила, действующего по умолчанию.
В п. 1 ст. 589 ГК указано, что, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Указанная норма предусматривает право субарендатора на заключение с ним договора аренды, но это право может быть реализовано только в случае прекращения договора субаренды. В иных ситуациях данное право у субарендатора не возникает, например, если в договоре аренды предусмотрены иные последствия на случай досрочного прекращения договора аренды, то договор субаренды продолжает действовать, и субарендатор не вправе требовать от арендатора заключения с ним договора аренды.
Положение п. 1 ст. 589 ГК содержит общее правило для связанных договоров: если прекращается основной договор аренды, то вслед за ним прекращается и субаренда.
Однако это правило можно изменить договором аренды. В частности, если арендодатель-собственник не возражает против того, чтобы субарендатор продолжал пользоваться объектом аренды, то арендодателю и арендатору достаточно договориться о том, что досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
При этом арендодатель-собственник и субарендатор не обязаны заключать новый договор аренды.
При прекращении основного договора аренды права и обязанности арендодателя-собственника и субарендатора будут определяться в пределах договора субаренды.
Соответственно в таком случае место арендатора-субарендодателя в договоре субаренды занимает арендодатель-собственник.
Отсюда может возникнуть справедливый вопрос: как договор субаренды может существовать без договора аренды?
Как было отмечено выше, договор субаренды является связанным договором, поэтому не допускается сдача в субаренду на срок, превышающий срок аренды (ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК). Связанность также прослеживается и в том, что при сдаче вещи в субаренду не может быть изменено назначение объекта аренды, субарендатору не может быть предоставлено больше прав, чем есть у самого арендатора, в договор субаренды не могут быть включены условия, отличные от тех, которые являются существенными для основного договора аренды.
Договор субаренды связывает трех участников: арендодателя, который сдает вещь в аренду основному арендатору; арендатора, сдающего вещь в субаренду субарендатору. При этом субаренда не может возникнуть сама по себе, она возникает, когда есть аренда. В этом заключается особенность связи между арендой и субарендой по признаку возникновения: если есть одно, то может возникнуть другое. Однако после заключения договора субаренды, данный договор может обрести самостоятельный статус при соблюдении определенных условий: (1) если в договоре аренды есть оговорка о том, что прекращение аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды; (2) в случае досрочного прекращения договора аренды. В таком случае, после прекращения договора аренды, договор субаренды уже будет действовать сам по себе в отрыве от договора аренды. Сам же субарендатор не может оказать на это влияние, так как разрыв связанности с договором аренды зависит исключительно от действий арендодателя и арендатора.
6.2. Замена стороны в договоре субаренды.
Если субаренда была согласована арендодателем-собственником, то при прекращении аренды он занимает место (договорную позицию) арендатора-субарендодателя и становится стороной договора субаренды.
Для арендодателя-собственника замена стороны в договоре субаренды будет иметь свои последствия.
Так, заключение договора субаренды приводит к существованию двух договоров, имеющих одинаковую юридическую природу, но это не означает, что оба договора (аренда и субаренда) должны иметь одинаковое содержание.
Содержание договора субаренды может иметь совершенно иные условия и иные особенности, чем те, которые были оговорены в договоре аренды. Например, в субаренду можно передать часть имущества, арендная плата, установленная в договоре субаренды, может полностью отличаться от той, которая установлена в договоре аренды (при субаренде арендная плата может быть выше или ниже, может быть другая валюта договора и валюта платежа, могут быть другие сроки оплаты и т.д.), срок субаренды может быть короче, чем в договоре аренды и т.п.
Поскольку договор субаренды может содержать условия отличные от тех, которые установлены в договоре аренды, то такие расхождения не влекут за собой каких-либо правовых последствий для договора субаренды, так как по своей сути не являются нарушением.
Для определения содержания договора субаренды стороны (арендатор-субарендодатель и субарендатор) будут иметь полную свободу в наполнении договора субаренды такими условиями, чтобы они удовлетворяли их соответствующие интересы. Но важно то, что договор субаренды не может иметь более широкого содержания или превышать пределы, установленные в договоре аренды.
Таким образом, если стороны предусмотрели, что досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды, то арендодатель-собственник может быть связан с субарендатором невыгодными условиями, которые могут отличаться от основного договора аренды.
В связи с этим, а также во избежание недоразумений, в договор аренды следует включить условия о том, что:
(1) сдача вещи в субаренду может быть согласована арендодателем-собственником только после предварительного ознакомления с содержанием договора субаренды;
(2) арендатор-субарендодатель должен извещать субарендатора не только о прекращении договора аренды, но и о реквизитах арендодателя-собственника, по которым должна перечисляться арендная плата с даты расторжения договора аренды.
6.3. Судьба субаренды при прекращении договора аренды.
Как было отмечено выше, договор субаренды связан с состоянием договора аренды. Как срочное (п. 2 ст. 586 ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды.
Интересы субарендатора в случае прекращения аренды защищаются путем наделения субарендатора правом на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. Договор аренды заключается на оставшийся в пределах договора субаренды срок. В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними, они не могут быть изменены арендодателем.
Однако, судебная практика толкует ст. 589 ГК явно (и небесспорно) не в пользу субарендатора, например, по мнению судов понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить такой договор следует из положений законодательства или добровольно принятого обязательства. При досрочном прекращении договора аренды прекращается заключенный в соответствии с ним договора субаренды, и ст. 589 ГК не возлагает на арендодателя обязанность заключить новый договор аренды на прежних условиях с субарендатором (Постановление СКЭД ВСРБ от 15.09.2020 по делу № 150-24/2020/831А/917К).
Трудно согласиться с таким подходом, так как из п. 1 ст. 589 ГК усматривается, что законодатель предусмотрел защиту прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения договора аренды непосредственно с арендодателем-собственником.
Как представляется, право субарендатора на заключение договора аренды должно корреспондировать с обязанностью арендодателя-собственника заключить соответствующий договор.
В силу п. 4 ст. 445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из содержания п. 1 ст. 589 ГК следует, что в удовлетворении требовании о понуждении заключить договор аренды может быть отказано только при отсутствии объективной возможности передать спорное имущество в аренду.
Более того, право субарендатора может быть им реализовано и должно получать судебную защиту в случае нарушения этого права со стороны арендодателя-собственника, поскольку согласие арендодателя на сдачу объекта аренды в субаренду должно толковаться таким образом, что арендодатель, выражая согласие на субаренду должен знать последствия субаренды (последствия, установленные п. 1 ст. 589 ГК), соответственно согласование субаренды означает, что арендодатель тем самым принимает на себя обязанность заключить с субарендатором договор аренды на случай досрочного прекращения договора аренды с арендатором. Основополагающим обстоятельством в данном случае является воля субарендатора, так как в п. 1 ст. 589 ГК указывается, что только субарендатор вправе принимать решение в части вступления в договорные отношения с арендодателем-собственником на условиях соответствующего договора аренды или нет.
Как представляется, заключение договора аренды с субарендатором после досрочного прекращения договора аренды относится к предусмотренным законом случаям обязательности заключения договора.
Однако, в настоящее время, субарендатор при заключении договора субаренды является менее защищенный, чем арендатор, что непременно нужно учитывать на этапе заключения договора субаренды.
6.4. Риски субарендатора.
Как и любая коммерческая сделка, заключение договора субаренды сопряжено с определенными рисками. Многие из этих рисков связаны с финансовым положением арендатора-субарендодателя.
Например, если арендатор-субарендодатель допускает нарушения договора аренды с арендодателем-собственником, то арендодатель по общему правилу вправе отказаться от исполнения договора аренды или вправе инициировать процедуру его расторжения в судебном порядке независимо от того, исполняет ли субарендатор свои обязательства по договору субаренды.
Само по себе нахождение вещи в пользовании субарендатора не наделяет арендодателя-собственника правом требовать уплаты арендной платы непосредственно от субарендатора в случае, если арендатор-субарендодатель не исполняет перед ним своих обязательств.
Данное обстоятельство обусловлено тем, что основной договор аренды и производный от него договор субаренды являются разными договорами. Из этого следует, что указанные договоры имеют юридическую силу только между заключившими их сторонами. Соответственно стороны должны нести ответственность только по своим обязательствам, которые вытекают из тех договоров, в которых они участвуют, и каждая из сторон также будет иметь право требовать от своего контрагента выполнения обязательств, принятых на себя в соответствии с содержанием соответствующего договора (п. 3 ст. 289 ГК).
Таким образом, в настоящее время субарендатор находится в весьма уязвимом положении, так как судьба договора субаренды может быть поставлена в зависимость от действий самого арендатора-субарендодателя и арендодателя-собственника.
Даже если в противоположную сторону изменится практика судов по применению п. 1 ст. 589 ГК в части понуждения арендодателя-собственника к заключению договора аренды, то уязвимое положение субарендатора от этого не поменяется. Ничто не мешает арендатору-субарендодателю и арендодателю-собственнику до расторжения договора аренды изменить условия договора в части размера арендной платы в гораздо бо́льшую сторону. В таком случае не всякий субарендатор захочет вступать в договорные отношения с арендодателем-собственником на невыгодно измененных условиях прекращенного договора аренды.
Более того, ничто не мешает арендодателю-собственнику после досрочного расторжения договора передать объект аренды или его часть в аренду любому третьему лицу.
С указанных выше позиций субарендатор всегда будет являться незащищенным и это нужно учитывать при выборе правоотношений в пользу субаренды.
Вторая интерпретация предоставления возможности использования объекта аренды субарендатором представляется как уступка права аренды.
Так, у арендатора имеется требование к арендодателю, состоящее в праве предоставить возможность пользоваться объектом аренды, то есть (субъективное) право аренды.
Это право требования может быть уступлено от арендатора в пользу субарендатора (уступка права аренды).
Важно подчеркнуть, что это не уступка всего договора, а уступка одного требования, вытекающего из договора аренды как правоотношения, то есть это изолированная уступка требования, возникшего из договорного обязательства в узком смысле.
Учитывая, что субарендатор таким образом приобретает объект аренды в пользование, то этим затрагиваются интересы арендодателя, поэтому для такой уступки необходимо его согласие (п. 2 ст. 353 ГК, п. 2 ст. 586 ГК).
Поскольку наличие самого права требования не порождает сопутствующих обязанностей, которые связаны с пользованием, содержанием, возвратом арендованного имущества, то уступка права требования аренды производится на основании обязательственного договора субаренды, который для арендатора-субарендодателя и субарендатора такие обязанности порождает.
Следовательно, в рамках данной интерпретации договор субаренды можно рассматривать как основание для уступки права аренды, так и основание для установления самостоятельных прав и обязанностей между арендатором-субарендодателем и субарендатором относительно пользования объектом аренды (для наглядности можно провести аналогию с применением правил об уступке требований из других синаллагматических обязательств, в частности, в случае с уступкой иного актива, когда по договору уступаются не только права требования, но и устанавливаются иные права и обязанности, например, обязанность нового кредитора внести плату за уступку требования, обязанность первоначального кредитора предоставить документы, удостоверяющие уступаемое требование, а также определяются иные условия, ответственности сторон и т.д.).
Причем такую уступку следует отличать от перенайма, так как при перенайме передаются все права и обязанности, что в конкретном случае не происходит. В рамках конкретной интерпретации речь идет об уступке одного изолированного права требования.
Нетрудно заметить, что такая интерпретация субаренды принципиально отличается от иной, о которой речь шла выше. Если в первом случае объект аренды был передан субарендатору на основании уникального института обязательства, независимого от существования первоначальных арендных отношений, то в данном случае речь уже идет об уступке права требования аренды, которое входит в содержание договора аренды.
Этой интерпретацией может также объясняться строгая зависимость этого права от правоотношения, частью которого оно является: при прекращении аренды у арендатора прекращается и право пользования объектом аренды, даже если он был передан субарендатору; если первоначальный договор аренды недействителен, то он не породил право, которое могло быть уступлено, и т.д.
Таким образом, в рамках данной интерпретации субаренду можно рассматривать как договор, по которому арендатор передает (уступает) субарендатору свое право требования временного владения и пользования или временного пользования арендованным имуществом в обмен на арендную плату.
5. Критика в пользу аренды как договорного обязательства.
Аренда определяется в ст. 577 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется передать вещь арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплатить арендодателю арендную плату.
В абз. 2 п. 12 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» закреплено, что договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу ст. 169 ГК как не соответствующий требованиям ст. 579 ГК.
Аргументируется этот подход скорее тем, что вещные права могут быть установлены только собственником, то есть лицом, которое обладает полным вещным правом (правом собственности). Сам подход, судя по всему, опирается на принцип «никто не может передать другому больше прав, чем он имеет сам».
Однако, на взгляд автора, это фундаментальное непонимание аренды как договорного обязательства. Ведь по договору аренды не передаются никакие права (правомочия) собственника, а лишь устанавливается обязательство, обязанность. И, конечно, несобственник (третье лицо) может принять на себя обязательство передать кому-либо вещь, принадлежащую собственнику, но в таком случае тогда именно несобственник должен исполнить данное обязательство. Если он не может этого сделать, например, потому, что собственник препятствует ему, то арендодатель считается нарушившим свое договорное обязательство и как должник несет ответственность за неисполнение данного обязательства, в частности, обязан возместить арендатору убытки и неустойку.
Как представляется, арендодателем может быть кто угодно, даже несобственник, и, конечно же, тот, кто сам является арендатором.
Нельзя разрушать договорное обязательство, которое по своей сути возникло законно по тем основаниям, что договор заключен несобственником. Такой подход поощряет арендодателя-несобственника, так как исключает всякую ответственность перед арендатором за неисполнение своего обязательства по договору аренды.
Понимать ст. 579 ГК нужно иначе: законно возникшие и существующие отношения между арендодателем-несобственником и арендатором не могут затрагивать самого собственника. В этом смысле данная норма соответствует положению п. 3 ст. 289 ГК, в которой указано, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
По этим причинам предложенный подход не оставляет места для подхода, который занимает Пленум ВХС в своем постановлении.
Что касается защиты собственника, то она может быть реализована в первую очередь посредством виндикационного иска (ст. 282 ГК), когда собственник может истребовать вещь в любое время как от арендатора (при действующем договоре аренды, так и от несобственника), а также от субарендатора, у которого имеется самостоятельное договорное субарендное обязательство. Дополнительную защиту может обеспечивать иск о неосновательном обогащении (п. 2 ст. 972 ГК).
Более того, собственник может взыскать с арендодателя-несобственника арендную плату, которую он получил от арендатора. Размер долга арендодателя-несобственника будет зависеть от его добросовестности (ст. 284 ГК).
6. Комментарий к п. 1 ст. 589 ГК.
6.1. Изменение правила, действующего по умолчанию.
В п. 1 ст. 589 ГК указано, что, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Указанная норма предусматривает право субарендатора на заключение с ним договора аренды, но это право может быть реализовано только в случае прекращения договора субаренды. В иных ситуациях данное право у субарендатора не возникает, например, если в договоре аренды предусмотрены иные последствия на случай досрочного прекращения договора аренды, то договор субаренды продолжает действовать, и субарендатор не вправе требовать от арендатора заключения с ним договора аренды.
Положение п. 1 ст. 589 ГК содержит общее правило для связанных договоров: если прекращается основной договор аренды, то вслед за ним прекращается и субаренда.
Однако это правило можно изменить договором аренды. В частности, если арендодатель-собственник не возражает против того, чтобы субарендатор продолжал пользоваться объектом аренды, то арендодателю и арендатору достаточно договориться о том, что досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
При этом арендодатель-собственник и субарендатор не обязаны заключать новый договор аренды.
При прекращении основного договора аренды права и обязанности арендодателя-собственника и субарендатора будут определяться в пределах договора субаренды.
Соответственно в таком случае место арендатора-субарендодателя в договоре субаренды занимает арендодатель-собственник.
Отсюда может возникнуть справедливый вопрос: как договор субаренды может существовать без договора аренды?
Как было отмечено выше, договор субаренды является связанным договором, поэтому не допускается сдача в субаренду на срок, превышающий срок аренды (ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК). Связанность также прослеживается и в том, что при сдаче вещи в субаренду не может быть изменено назначение объекта аренды, субарендатору не может быть предоставлено больше прав, чем есть у самого арендатора, в договор субаренды не могут быть включены условия, отличные от тех, которые являются существенными для основного договора аренды.
Договор субаренды связывает трех участников: арендодателя, который сдает вещь в аренду основному арендатору; арендатора, сдающего вещь в субаренду субарендатору. При этом субаренда не может возникнуть сама по себе, она возникает, когда есть аренда. В этом заключается особенность связи между арендой и субарендой по признаку возникновения: если есть одно, то может возникнуть другое. Однако после заключения договора субаренды, данный договор может обрести самостоятельный статус при соблюдении определенных условий: (1) если в договоре аренды есть оговорка о том, что прекращение аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды; (2) в случае досрочного прекращения договора аренды. В таком случае, после прекращения договора аренды, договор субаренды уже будет действовать сам по себе в отрыве от договора аренды. Сам же субарендатор не может оказать на это влияние, так как разрыв связанности с договором аренды зависит исключительно от действий арендодателя и арендатора.
6.2. Замена стороны в договоре субаренды.
Если субаренда была согласована арендодателем-собственником, то при прекращении аренды он занимает место (договорную позицию) арендатора-субарендодателя и становится стороной договора субаренды.
Для арендодателя-собственника замена стороны в договоре субаренды будет иметь свои последствия.
Так, заключение договора субаренды приводит к существованию двух договоров, имеющих одинаковую юридическую природу, но это не означает, что оба договора (аренда и субаренда) должны иметь одинаковое содержание.
Содержание договора субаренды может иметь совершенно иные условия и иные особенности, чем те, которые были оговорены в договоре аренды. Например, в субаренду можно передать часть имущества, арендная плата, установленная в договоре субаренды, может полностью отличаться от той, которая установлена в договоре аренды (при субаренде арендная плата может быть выше или ниже, может быть другая валюта договора и валюта платежа, могут быть другие сроки оплаты и т.д.), срок субаренды может быть короче, чем в договоре аренды и т.п.
Поскольку договор субаренды может содержать условия отличные от тех, которые установлены в договоре аренды, то такие расхождения не влекут за собой каких-либо правовых последствий для договора субаренды, так как по своей сути не являются нарушением.
Для определения содержания договора субаренды стороны (арендатор-субарендодатель и субарендатор) будут иметь полную свободу в наполнении договора субаренды такими условиями, чтобы они удовлетворяли их соответствующие интересы. Но важно то, что договор субаренды не может иметь более широкого содержания или превышать пределы, установленные в договоре аренды.
Таким образом, если стороны предусмотрели, что досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды, то арендодатель-собственник может быть связан с субарендатором невыгодными условиями, которые могут отличаться от основного договора аренды.
В связи с этим, а также во избежание недоразумений, в договор аренды следует включить условия о том, что:
(1) сдача вещи в субаренду может быть согласована арендодателем-собственником только после предварительного ознакомления с содержанием договора субаренды;
(2) арендатор-субарендодатель должен извещать субарендатора не только о прекращении договора аренды, но и о реквизитах арендодателя-собственника, по которым должна перечисляться арендная плата с даты расторжения договора аренды.
6.3. Судьба субаренды при прекращении договора аренды.
Как было отмечено выше, договор субаренды связан с состоянием договора аренды. Как срочное (п. 2 ст. 586 ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды.
Интересы субарендатора в случае прекращения аренды защищаются путем наделения субарендатора правом на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. Договор аренды заключается на оставшийся в пределах договора субаренды срок. В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними, они не могут быть изменены арендодателем.
Однако, судебная практика толкует ст. 589 ГК явно (и небесспорно) не в пользу субарендатора, например, по мнению судов понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить такой договор следует из положений законодательства или добровольно принятого обязательства. При досрочном прекращении договора аренды прекращается заключенный в соответствии с ним договора субаренды, и ст. 589 ГК не возлагает на арендодателя обязанность заключить новый договор аренды на прежних условиях с субарендатором (Постановление СКЭД ВСРБ от 15.09.2020 по делу № 150-24/2020/831А/917К).
Трудно согласиться с таким подходом, так как из п. 1 ст. 589 ГК усматривается, что законодатель предусмотрел защиту прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения договора аренды непосредственно с арендодателем-собственником.
Как представляется, право субарендатора на заключение договора аренды должно корреспондировать с обязанностью арендодателя-собственника заключить соответствующий договор.
В силу п. 4 ст. 445 ГК, если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из содержания п. 1 ст. 589 ГК следует, что в удовлетворении требовании о понуждении заключить договор аренды может быть отказано только при отсутствии объективной возможности передать спорное имущество в аренду.
Более того, право субарендатора может быть им реализовано и должно получать судебную защиту в случае нарушения этого права со стороны арендодателя-собственника, поскольку согласие арендодателя на сдачу объекта аренды в субаренду должно толковаться таким образом, что арендодатель, выражая согласие на субаренду должен знать последствия субаренды (последствия, установленные п. 1 ст. 589 ГК), соответственно согласование субаренды означает, что арендодатель тем самым принимает на себя обязанность заключить с субарендатором договор аренды на случай досрочного прекращения договора аренды с арендатором. Основополагающим обстоятельством в данном случае является воля субарендатора, так как в п. 1 ст. 589 ГК указывается, что только субарендатор вправе принимать решение в части вступления в договорные отношения с арендодателем-собственником на условиях соответствующего договора аренды или нет.
Как представляется, заключение договора аренды с субарендатором после досрочного прекращения договора аренды относится к предусмотренным законом случаям обязательности заключения договора.
Однако, в настоящее время, субарендатор при заключении договора субаренды является менее защищенный, чем арендатор, что непременно нужно учитывать на этапе заключения договора субаренды.
6.4. Риски субарендатора.
Как и любая коммерческая сделка, заключение договора субаренды сопряжено с определенными рисками. Многие из этих рисков связаны с финансовым положением арендатора-субарендодателя.
Например, если арендатор-субарендодатель допускает нарушения договора аренды с арендодателем-собственником, то арендодатель по общему правилу вправе отказаться от исполнения договора аренды или вправе инициировать процедуру его расторжения в судебном порядке независимо от того, исполняет ли субарендатор свои обязательства по договору субаренды.
Само по себе нахождение вещи в пользовании субарендатора не наделяет арендодателя-собственника правом требовать уплаты арендной платы непосредственно от субарендатора в случае, если арендатор-субарендодатель не исполняет перед ним своих обязательств.
Данное обстоятельство обусловлено тем, что основной договор аренды и производный от него договор субаренды являются разными договорами. Из этого следует, что указанные договоры имеют юридическую силу только между заключившими их сторонами. Соответственно стороны должны нести ответственность только по своим обязательствам, которые вытекают из тех договоров, в которых они участвуют, и каждая из сторон также будет иметь право требовать от своего контрагента выполнения обязательств, принятых на себя в соответствии с содержанием соответствующего договора (п. 3 ст. 289 ГК).
Таким образом, в настоящее время субарендатор находится в весьма уязвимом положении, так как судьба договора субаренды может быть поставлена в зависимость от действий самого арендатора-субарендодателя и арендодателя-собственника.
Даже если в противоположную сторону изменится практика судов по применению п. 1 ст. 589 ГК в части понуждения арендодателя-собственника к заключению договора аренды, то уязвимое положение субарендатора от этого не поменяется. Ничто не мешает арендатору-субарендодателю и арендодателю-собственнику до расторжения договора аренды изменить условия договора в части размера арендной платы в гораздо бо́льшую сторону. В таком случае не всякий субарендатор захочет вступать в договорные отношения с арендодателем-собственником на невыгодно измененных условиях прекращенного договора аренды.
Более того, ничто не мешает арендодателю-собственнику после досрочного расторжения договора передать объект аренды или его часть в аренду любому третьему лицу.
С указанных выше позиций субарендатор всегда будет являться незащищенным и это нужно учитывать при выборе правоотношений в пользу субаренды.