Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды
Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды
Нередко в арендных правоотношениях стороны применяют такую конструкцию способа обеспечения исполнения обязательства, как обеспечительный платеж. Разберемся, что происходит с обеспечительным платежом в случае отчуждения объекта аренды. Должен ли прежний арендодатель возвращать обеспечительный платеж и кому: арендатору или новому арендодателю?
В настоящее время практика выработала устойчивый подход к обеспечительному платежу и к его особой цели: удовлетворение требований кредитора в случае нарушения должником обусловленного договором обязательства. При этом наблюдается определенная динамика развития данного способа обеспечения исполнения обязательства. Стороны продолжают конструировать все более новые и новые подходы в его применении, например модель невозвратного обеспечительного платежа, переквалификация обеспечительного платежа в платеж другого назначения и т.п.
С активным применением данного инструмента обеспечения исполнения обязательства связана и актуальность вопросов, возникающих в ситуации, когда арендодатель отчуждает объект аренды, например:
- какова судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды?
- должен ли в такой ситуации прежний арендодатель возвращать обеспечительный платеж? Если да, то кому: арендатору либо уже новому арендодателю?
- может ли арендатор или новый арендодатель требовать от прежнего арендодателя возврата обеспечительного платежа и на каком основании?
Практика показывает, что в настоящее время в большей степени данные вопросы волнуют именно новых собственников (новых арендодателей), поскольку обеспечительный платеж по своей сути обслуживает исключительно их экономические интересы. Однако отмеченные вопросы волнуют и бывшего собственника (прежнего арендодателя) и арендатора, так как определением судьбы обеспечительного платежа при отчуждении объекта аренды могут быть затронуты в том числе и их права.
Также следует отметить, что определение судьбы обеспечительного платежа имеет значение при разрешении споров в том случае, если в договоре были использованы условия, когда:
1) сумма обеспечительного платежа выполняла роль обеспечения исполнения основного обязательства, то есть уплаты арендной платы;
2) сумма обеспечительного платежа могла засчитываться арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды;
3) сумма обеспечительного платежа подлежала возврату при досрочном расторжении договора аренды либо при одностороннем мотивированном отказе от его исполнения.
Между стороной "А" (арендодатель) и стороной "Б" (арендатор) заключен договор аренды недвижимости сроком на 3 года. До передачи объекта аренды по передаточному акту сторона "Б" уплатила стороне "А" сумму обеспечительного платежа, равную месячному размеру арендной платы. Впоследствии сторона "А" (прежний арендодатель/продавец) как собственник объекта аренды заключила с стороной "В" (новый арендодатель/покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества.
Ни в договоре аренды, заключенном между стороной "А" и стороной "Б", ни в договоре купли-продажи, заключенном между стороной "А" и стороной "В", каких-либо условий (например, о том, что обеспечительный платеж сохраняется у прежнего арендодателя или входит в цену недвижимости) относительно судьбы обеспечительного платежа на случай смены собственника объекта аренды не содержалось.
В правоотношениях между сторонами "А" и "Б" обязательство арендатора (стороны "Б"), связанное с обеспечительным платежом, фактически было исполнено прежнему арендодателю (стороне "А"). В то же время сам прежний арендодатель (сторона "А") вслед за принятием от арендатора (стороны "Б") обеспечительного платежа, реализовав объект аренды, вышел из этого обязательства и, как следствие, уже более не связан с его обязательными условиями.
Таким образом получаем казус, при котором между некоторыми его участниками отсутствует какая-либо правовая связь. В свою очередь это может означать, что при наступлении определенных условий, являющихся основанием для засчитывания обеспечительного платежа в счет исполнения соответствующего обязательства, либо обстоятельств, влекущих возврат обеспечительного платежа арендатору, для стороны, выбывшей из договора, обязанностей по осуществлению указанных выше действий по отношению к арендатору уже более не существует, поскольку данное лицо не является ни стороной договора, ни стороной какого-либо обязательства из него возникшего.
Осложняется данная ситуация еще и тем, что при отчуждении объекта аренды правоположения, содержащиеся в п. 1 ст. 353, ст. 588 ГК проблему перехода прав и обязанностей, возникших из договора аренды, включая судьбу обеспечительного платежа, прямо не разрешают.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 288 ГК). Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 289 ГК). Так арендодатель по отношению к арендатору также является и должником, и кредитором, соответственно, наделен не только правами, но и определенными обязанностями.
В свою очередь норма п. 1 ст. 353 ГК регулирует лишь переход прав кредитора (право требования), тогда как при смене арендодателей в случае отчуждения объекта аренды происходит не только переход прав арендодателя как кредитора, но и переход всех его обязанностей как должника. Соответственно, норма п. 1 ст. 353 ГК не охватывает одновременную передачу (переход) всего комплекса прав и обязанностей по договору от одного арендодателя к другому.
Не раскрывает такую возможность и норма ст. 588 ГК, что в определенной степени также создает некую неопределенность в данном вопросе. Тем не менее отсутствие в ст. 588 ГК прямого указания на полный переход прав и обязанностей арендодателя к другому лицу не блокирует возможность соответствующего перехода, поскольку при сохранении договора аренды в силе и выбытии ее стороны из правоотношения на место выбывшего арендодателя по смыслу ст. 579 ГК становится то лицо, которое является собственником объекта аренды, то есть происходит замена арендодателей. При такой замене, соответственно, сохраняются все права и обязанности сторон, возникшие из договора, так как смена субъектного состава договорного обязательства не влечет за собой изменения иных обязательств, возникших из договора аренды. При таких обстоятельствах договор аренды продолжает существовать по своему обязательственному содержанию в неизмененном виде (принцип следования прав и обязанностей за объектом аренды).
Таким образом, если смена собственника объекта аренды влечет замену арендодателя, то с данной заменой связан переход всех прав и обязанностей (обязательств), которые были обусловлены договором аренды. Иными словами, такая ситуация приводит к переходу всех обязательств по договору в силу закона. Поэтому на случай смены арендодателей ст. 588 ГК предусматривает сохранение для нового арендодателя полного объема прав и обязанностей по договору, которые фактически существовали к моменту смены сторон. Данный вывод объясняется тем, что арендным правоотношениям присущ эффект следования.
В этой связи с момента перехода права собственности на объект аренды к другому лицу прежний арендодатель фактически выбывает из договорных правоотношений с арендатором независимо от того, вносились ли в связи со сменой сторон какие-либо изменения в договор аренды или нет. При таких обстоятельствах к новому арендодателю не может перейти какое-либо отдельное право (требование) выбывшего арендодателя, поскольку это значительно ущемляло бы его правовое положение по сравнению с прежним арендодателем. В этой связи позицию ВХС, содержащуюся в абз. 3 ч. 1 п. 28 постановлении Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1, а также в разъяснении ВХС от 15.06.2009 N 02-43/1371, правильнее рассматривать как уточнение момента возникновения соответствующего права, нежели чем ограничительное толкование по вопросу перехода прав и обязанностей арендодателя к другому лицу.
Иное толкование позиций ВХС приведет к некой нелогичности, когда право (требование) на получение арендной платы новый арендодатель приобретает, а другие права и обязанности, характерные для договора аренды, - нет. Таким образом, все договорные обязательства из аренды, включая права и обязанности в отношении обеспечительного платежа, для нового состава сторон остаются в неизменном виде. Соответственно, если ставить вопрос о возврате обеспечительного платежа, то данная сумма должна быть возвращена прежним арендодателем в адрес нового арендодателя в силу следующего.
Во-первых, если к новому арендодателю переходит право собственности на объект аренды, а обеспечительный платеж продолжает обеспечивать надлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, то при таком положении дел обеспечительный платеж фактически будет связан с вещью и с ее обслуживанием. Поэтому сумма, уплаченная в счет обеспечительного платежа, должна находиться в денежной (имущественной) массе нового арендодателя, поскольку только новый арендодатель, будучи собственником имущества, может удовлетворить свои требования, возникшие из договора аренды, за счет обеспечительного платежа и (или) запустить данные средства на обусловленные договором нужды.
К примеру, если в договоре аренды обеспечительный платеж разрешал в том числе задачи возмещения ущерба, причиненного объекту аренды и (или) имуществу находящемуся в нем, то нахождение денежных средств у прежнего арендодателя будет необоснованным ввиду того, что обеспечительный платеж согласно условиям договора и по смыслу ст. 933 ГК должен компенсировать ущерб, причиненный имуществу, которое принадлежит уже новому арендодателю.
Во-вторых, при той ситуации, когда договором аренды предусмотрено условие, согласно которому обеспечительный платеж может засчитываться в счет арендной платы за последний месяц аренды, то никаких оснований для нахождения обеспечительного платежа у прежнего арендодателя также не имеется, поскольку у обеспечительного платежа наряду с основной функцией возникает еще и дополнительная. Следовательно, до наступления момента возникновения обязанности по внесению последней арендной платы обеспечительный платеж будет выполнять функцию обеспечения исполнения обязательства, а после возникновения данной обязанности функция обеспечения будет прекращаться с одновременным преобразованием обеспечительного платежа в платеж другого значения, который по своей природе является не чем иным, как авансовым платежом по аренде, то есть реальным доходом нового арендодателя.
Следует учесть, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды независимо от того, ставился ли вопрос об изменении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (абз. 3 ч. 1 п. 28 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1). Поскольку право на получение дохода в виде арендной платы у прежнего арендодателя с момента перехода права собственности на объект аренды утрачивается, то обеспечительный платеж, будучи доходом нового арендодателя, должен быть возвращен последнему несмотря на то, что он фактически был перечислен в адрес прежнего арендодателя.
Таким образом, при условии когда сумма обеспечительного платежа кроме всего прочего выполняла роль платежа иного значения, а именно преобразовывалась в арендный платеж за последний месяц аренды, нахождение обеспечительного платежа у прежнего арендодателя по смыслу ст. 577, 579, 585 ГК будет необоснованным, поскольку именно новый арендодатель как собственник имущества вправе получать доход от его сдачи в аренду, а право предыдущего собственника (прежнего арендодателя) на получение дохода утрачивается с того момента, когда осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект аренды к покупателю (новому арендодателю). Как следствие при невозврате прежним арендодателем суммы обеспечительного платежа новому арендодателю, указанная сумма может быть взыскана последним по правилам о неосновательном обогащении (гл. 59 ГК), потому как удержание обеспечительного платежа прежним арендодателем не основано ни в силу законодательства, ни в силу сделки.
Что касается определения срока возникновения обязательства по возврату обеспечительного платежа, то здесь важное значение имеет момент перехода права собственности на недвижимость. В этой связи, если иное не определено соглашением сторон, обязанность по возврату обеспечительного платежа от прежнего арендодателя новому арендодателю возникает не с момента наступления какого-либо условия, являющегося основанием для его засчитывания, а с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект аренды от продавца (прежнего арендодателя) к покупателю (новому арендодателю), поскольку, как уже было отмечено, именно с данного момента к новому арендодателю переходят все права и обязанности в отношении обеспечительного платежа.
Раскрывая вопрос о том, кто из арендодателей (прежний или действующий) обязан возвратить обеспечительный платеж арендатору в случае расторжения договора ранее установленного срока, то здесь ключевое значение имеет сохраненное в силе условие договора, которое обязывает именно арендодателя к осуществлению данного действия при наступлении определенных обстоятельств, либо предъявления к нему соответствующего требования со стороны арендатора. Как уже было отмечено, при смене собственника объекта аренды договор сохраняет свою юридическую силу. Соответственно, для арендатора не имеет принципиального значения сам факт смены арендодателей, поскольку по смыслу ст. 288 ГК в договорном обязательстве по возврату обеспечительного платежа должником будет именно арендодатель, то есть новый собственник. Иная позиция по данному вопросу должна отвергаться ввиду того, что сам факт смены арендодателей при отчуждении объекта аренды не должен лишать арендатора права на возврат обеспечительного платежа. В этом смысле нормы ст. 588 ГК по большей части защищают права и интересы именно арендатора, которые не должны ухудшиться в связи со сменой арендодателя.
Соответственно, вместе с правом собственности на объект аренды к новому собственнику переходит в том числе и обязанность по возврату арендатору обеспечительного платежа. Как следствие, требование о возврате обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять не к тому лицу, которому данный платеж был фактически уплачен, а новому собственнику, которым является новый арендодатель.
Резюмируя указанное выше, приведем несколько рекомендаций в части регулирования правоотношений сторон на случай отчуждения объекта аренды при обеспечении арендного обязательства обеспечительным платежом:
- заключая договор аренды и используя такой способ обеспечения как обеспечительный платеж, сторонам договора необходимо согласовать условие, которым будет определяться порядок исполнения обязательства, обеспеченного обеспечительным платежом, при смене собственника объекта аренды;
- если арендатору стало известно о предстоящем отчуждении объекта аренды, следует информировать участников данной сделки о необходимости наполнения ее содержания условием относительно судьбы обеспечительного платежа, а также напомнить о том, кому и в каком случае арендатор вправе предъявить требование по его возврату;
- арендодателям (прежнему и новому) на этапе заключения договора купли-продажи объекта аренды необходимо прийти к соглашению о механизме и условиях возврата обеспечительного платежа от прежнего арендодателя к действующему.
На основании вышеизложенного приведем краткие выводы:
1) положение ст. 588 ГК выводит общий принцип "купля-продажа не ломает аренду";
2) принцип, изложенный в ст. 588 ГК, предусматривает юридическую передачу права аренды, существовавшую на момент продажи имущества, покупателю, в целях защиты арендатора;
3) покупатель недвижимости "вступает" в существующий договор аренды в том виде, в каком он существует, то есть со всеми правами и обязанностями прежнего арендодателя;
4) при "вступлении" покупателя в договор аренды данный договор продолжает действовать независимо от того, были ли в него внесены изменения;
5) "вступление" в положение арендодателя обеспечивается посредством приобретения объекта аренды;
6) положение ст. 588 ГК, защищающее арендаторов, в виде исключения нарушает общий принцип, согласно которому права и обязанности возникают только между сторонами, участвующими в соответствующих договорных отношениях.
Так, необходимо прежде всего отметить, что с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, прежний арендодатель теряет всякую договорную и обязательственную связь с арендатором. Это очень важная позиция, вокруг которой можно выстраивать множество иных суждений.
Из смысла ст. 588 ГК вытекает, что новый арендодатель вступает в права и обязанности прежнего арендодателя, вытекающие из договора аренды, заключенного в то время, когда собственником был прежний арендодатель. То есть при смене собственника объекта аренды происходит замена стороны-арендодателя в договоре. Арендодатель передает свое "договорное положение" новому собственнику со всей совокупностью прав и обязанностей по договору аренды.
Соответственно, все требования, связанные с исполнением договора, включая требование о возврате обеспечительного платежа, арендатор может заявлять тому лицу, с которым он связан договором, то есть новому арендодателю. Тот факт, что обеспечительный платеж был перечислен (передан) арендатором прежнему арендодателю, при разрешении вопроса о его возврате новым арендодателем в силу ст. 588 ГК никакого значения не имеет.
Это уникальная в своем роде правовая конструкция ст. 588 ГК, согласно которой не осуществляется уступка прав (ст. 353 ГК) и перевод долгов (ст. 362 ГК), возникших из договора аренды. В рамках ст. 588 ГК третье лицо (новый арендодатель) "вступает" в положение арендодателя по обязательственному отношению, возникшему из договора аренды, посредством приобретения объекта аренды.
Что означает "вступление" в положение арендодателя по обязательственному отношению? На взгляд автора, суть такого "вступления" сводится к следующему. Как известно договор аренды, будучи двусторонним договором, включает в себя два базовых обязательства, а именно: 1) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование; 2) арендатор обязан оплачивать пользование имуществом. Данные обязательства являются основными, так как удовлетворение интереса в получении названного предоставления является для сторон главной целью, ради которой договор аренды и заключался.
При этом базовыми обязательствами договор аренды не ограничивается и из него возникают и другие обязательства, которые в контексте конкретного договора носят лишь дополнительный, организационный характер. Более того, договор аренды создает также и множество самых различных прав и обязанностей, которые тем или иным образом связаны с базовыми и иными обязательствами сторон (например, проведение арендодателем капитального, а арендатором текущего ремонта или обязательства арендатора вернуть предмет аренды).
Соответственно при "вступлении" в положение арендодателя происходит переход в правах и обязанностях не только в отношении двух названных базовых обязательств, а в отношении всего комплекса объема прав и обязанностей (обязательств), возникших из договора аренды. А раз так, то с переходом права собственности на имущество к новому арендодателю происходит передача всего обязательственного отношения в целом.
При приобретении объекта аренды новый арендодатель "вступает" в договор аренды в том виде, в каком он существует, включая базовые и иные обязательства, а также весь набор договорных прав и обязанностей. Сюда же по общему правилу относится и обязательство арендодателя по возврату обеспечительного платежа.
Согласно обязательству кредитор, которому причитается исполнение по обязательству, вправе требовать исполнения от должника. Обязательство связывает конкретных лиц - должника и кредитора. С момента "выхода" прежнего арендодателя из договора аренды его договорная связь с арендатором утрачивается. А если прежнего арендодателя и арендатора больше не связывает договор, то и оснований для исполнения обязательства по возврату обеспечительного платежа также не имеется. В таком случае предыдущий арендодатель не связан договорным обязательством по передаче обеспечительного платежа арендатору.
Таким образом, обеспечительный платеж подлежит возврату новым арендодателем, поскольку, как было указано выше, все обязательственное отношение, включая обязательство по возврату обеспечительного платежа, с переходом права собственности на вещь перешло к новому арендодателю.
Прежний арендодатель с момента "выхода" из договора аренды является уже третьим лицом и никакого отношения к арендатору не имеет, происходит утрата экономической взаимосвязи, которая ранее связывала прежнего арендодателя и арендатора.
Развивая поднятую тему, можно пойти еще дальше и попытаться раскрыть вопрос о судьбе задолженности по арендной плате, которая должна была быть получена прежним арендодателем за пользование имуществом (объектом аренды) до его отчуждения. Как представляется, смена арендодателей при переходе права собственности на объект аренды должна предоставлять возможность (право) новому арендодателю предъявлять к арендатору требования об уплате задолженности по арендной плате, возникшей до перехода права собственности на объект аренды к новому арендодателю. Данный тезис также объясняется конструкцией "права следования" и передачей "договорного положения", когда собственник должен получать весь комплекс договорных прав и обязанностей.
Новый арендодатель, если иное не предусмотрено соглашением при отчуждении объекта аренды, вправе предъявлять требования об оплате арендной платы за прошедшие периоды пользования арендованным имуществом. Как представляется, прежний арендодатель не вправе требовать взыскания арендной платы с арендатора за период до отчуждения объекта аренды, так как прежний арендодатель "выбывает" из арендных правоотношений с участием арендатора в момент отчуждения объекта аренды.
При ближайшем рассмотрении правовая позиция прежнего арендодателя о взыскании арендной платы будет явно безосновательна. Прежний арендодатель не сможет обосновать свои требования ссылаясь на договор аренды, в рамках которого возникла обязанность по уплате арендных платежей, поскольку данный договор с момента перехода права собственности на объект аренды действует и регулирует правоотношения, в которых прежний арендодатель стороной договора уже не является. Поэтому с точки зрения эквивалентности экономических предоставлений и исключения необоснованного получения выгод судьба задолженности по арендной плате должна быть разрешена между покупателем (новым арендодателем) и продавцом (прежним арендодателем) еще на этапе заключения договора купли-продажи имущества.
Также, на взгляд автора, новый арендодатель не может ссылаться на задолженность арендатора в связи с несвоевременной оплатой, возникшей до перехода права собственности на объект аренды, в качестве основания, например, для одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 420 ГК) или досрочного расторжения договора (п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК). Такое право, на взгляд автора, не может перейти к приобретателю имущества как новому арендодателю, поскольку это не обязательственное, а так называемое субъективное право, которое носит "сугубо личный характер" и не подчиняется логике "права следования" и передачи "договорного положения".
Подводя итог вышесказанному, рекомендуем покупателю объекта аренды ознакомиться с условиями аренды и поставить перед продавцом все важные вопросы, включая вопрос об обеспечительном платеже, а также о задолженности арендатора.
В настоящее время практика выработала устойчивый подход к обеспечительному платежу и к его особой цели: удовлетворение требований кредитора в случае нарушения должником обусловленного договором обязательства. При этом наблюдается определенная динамика развития данного способа обеспечения исполнения обязательства. Стороны продолжают конструировать все более новые и новые подходы в его применении, например модель невозвратного обеспечительного платежа, переквалификация обеспечительного платежа в платеж другого назначения и т.п.
С активным применением данного инструмента обеспечения исполнения обязательства связана и актуальность вопросов, возникающих в ситуации, когда арендодатель отчуждает объект аренды, например:
- какова судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды?
- должен ли в такой ситуации прежний арендодатель возвращать обеспечительный платеж? Если да, то кому: арендатору либо уже новому арендодателю?
- может ли арендатор или новый арендодатель требовать от прежнего арендодателя возврата обеспечительного платежа и на каком основании?
Практика показывает, что в настоящее время в большей степени данные вопросы волнуют именно новых собственников (новых арендодателей), поскольку обеспечительный платеж по своей сути обслуживает исключительно их экономические интересы. Однако отмеченные вопросы волнуют и бывшего собственника (прежнего арендодателя) и арендатора, так как определением судьбы обеспечительного платежа при отчуждении объекта аренды могут быть затронуты в том числе и их права.
Также следует отметить, что определение судьбы обеспечительного платежа имеет значение при разрешении споров в том случае, если в договоре были использованы условия, когда:
1) сумма обеспечительного платежа выполняла роль обеспечения исполнения основного обязательства, то есть уплаты арендной платы;
2) сумма обеспечительного платежа могла засчитываться арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды;
3) сумма обеспечительного платежа подлежала возврату при досрочном расторжении договора аренды либо при одностороннем мотивированном отказе от его исполнения.
Между стороной "А" (арендодатель) и стороной "Б" (арендатор) заключен договор аренды недвижимости сроком на 3 года. До передачи объекта аренды по передаточному акту сторона "Б" уплатила стороне "А" сумму обеспечительного платежа, равную месячному размеру арендной платы. Впоследствии сторона "А" (прежний арендодатель/продавец) как собственник объекта аренды заключила с стороной "В" (новый арендодатель/покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества.
Ни в договоре аренды, заключенном между стороной "А" и стороной "Б", ни в договоре купли-продажи, заключенном между стороной "А" и стороной "В", каких-либо условий (например, о том, что обеспечительный платеж сохраняется у прежнего арендодателя или входит в цену недвижимости) относительно судьбы обеспечительного платежа на случай смены собственника объекта аренды не содержалось.
В правоотношениях между сторонами "А" и "Б" обязательство арендатора (стороны "Б"), связанное с обеспечительным платежом, фактически было исполнено прежнему арендодателю (стороне "А"). В то же время сам прежний арендодатель (сторона "А") вслед за принятием от арендатора (стороны "Б") обеспечительного платежа, реализовав объект аренды, вышел из этого обязательства и, как следствие, уже более не связан с его обязательными условиями.
Таким образом получаем казус, при котором между некоторыми его участниками отсутствует какая-либо правовая связь. В свою очередь это может означать, что при наступлении определенных условий, являющихся основанием для засчитывания обеспечительного платежа в счет исполнения соответствующего обязательства, либо обстоятельств, влекущих возврат обеспечительного платежа арендатору, для стороны, выбывшей из договора, обязанностей по осуществлению указанных выше действий по отношению к арендатору уже более не существует, поскольку данное лицо не является ни стороной договора, ни стороной какого-либо обязательства из него возникшего.
Осложняется данная ситуация еще и тем, что при отчуждении объекта аренды правоположения, содержащиеся в п. 1 ст. 353, ст. 588 ГК проблему перехода прав и обязанностей, возникших из договора аренды, включая судьбу обеспечительного платежа, прямо не разрешают.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 288 ГК). Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 289 ГК). Так арендодатель по отношению к арендатору также является и должником, и кредитором, соответственно, наделен не только правами, но и определенными обязанностями.
В свою очередь норма п. 1 ст. 353 ГК регулирует лишь переход прав кредитора (право требования), тогда как при смене арендодателей в случае отчуждения объекта аренды происходит не только переход прав арендодателя как кредитора, но и переход всех его обязанностей как должника. Соответственно, норма п. 1 ст. 353 ГК не охватывает одновременную передачу (переход) всего комплекса прав и обязанностей по договору от одного арендодателя к другому.
Не раскрывает такую возможность и норма ст. 588 ГК, что в определенной степени также создает некую неопределенность в данном вопросе. Тем не менее отсутствие в ст. 588 ГК прямого указания на полный переход прав и обязанностей арендодателя к другому лицу не блокирует возможность соответствующего перехода, поскольку при сохранении договора аренды в силе и выбытии ее стороны из правоотношения на место выбывшего арендодателя по смыслу ст. 579 ГК становится то лицо, которое является собственником объекта аренды, то есть происходит замена арендодателей. При такой замене, соответственно, сохраняются все права и обязанности сторон, возникшие из договора, так как смена субъектного состава договорного обязательства не влечет за собой изменения иных обязательств, возникших из договора аренды. При таких обстоятельствах договор аренды продолжает существовать по своему обязательственному содержанию в неизмененном виде (принцип следования прав и обязанностей за объектом аренды).
Таким образом, если смена собственника объекта аренды влечет замену арендодателя, то с данной заменой связан переход всех прав и обязанностей (обязательств), которые были обусловлены договором аренды. Иными словами, такая ситуация приводит к переходу всех обязательств по договору в силу закона. Поэтому на случай смены арендодателей ст. 588 ГК предусматривает сохранение для нового арендодателя полного объема прав и обязанностей по договору, которые фактически существовали к моменту смены сторон. Данный вывод объясняется тем, что арендным правоотношениям присущ эффект следования.
В этой связи с момента перехода права собственности на объект аренды к другому лицу прежний арендодатель фактически выбывает из договорных правоотношений с арендатором независимо от того, вносились ли в связи со сменой сторон какие-либо изменения в договор аренды или нет. При таких обстоятельствах к новому арендодателю не может перейти какое-либо отдельное право (требование) выбывшего арендодателя, поскольку это значительно ущемляло бы его правовое положение по сравнению с прежним арендодателем. В этой связи позицию ВХС, содержащуюся в абз. 3 ч. 1 п. 28 постановлении Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1, а также в разъяснении ВХС от 15.06.2009 N 02-43/1371, правильнее рассматривать как уточнение момента возникновения соответствующего права, нежели чем ограничительное толкование по вопросу перехода прав и обязанностей арендодателя к другому лицу.
Иное толкование позиций ВХС приведет к некой нелогичности, когда право (требование) на получение арендной платы новый арендодатель приобретает, а другие права и обязанности, характерные для договора аренды, - нет. Таким образом, все договорные обязательства из аренды, включая права и обязанности в отношении обеспечительного платежа, для нового состава сторон остаются в неизменном виде. Соответственно, если ставить вопрос о возврате обеспечительного платежа, то данная сумма должна быть возвращена прежним арендодателем в адрес нового арендодателя в силу следующего.
Во-первых, если к новому арендодателю переходит право собственности на объект аренды, а обеспечительный платеж продолжает обеспечивать надлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, то при таком положении дел обеспечительный платеж фактически будет связан с вещью и с ее обслуживанием. Поэтому сумма, уплаченная в счет обеспечительного платежа, должна находиться в денежной (имущественной) массе нового арендодателя, поскольку только новый арендодатель, будучи собственником имущества, может удовлетворить свои требования, возникшие из договора аренды, за счет обеспечительного платежа и (или) запустить данные средства на обусловленные договором нужды.
К примеру, если в договоре аренды обеспечительный платеж разрешал в том числе задачи возмещения ущерба, причиненного объекту аренды и (или) имуществу находящемуся в нем, то нахождение денежных средств у прежнего арендодателя будет необоснованным ввиду того, что обеспечительный платеж согласно условиям договора и по смыслу ст. 933 ГК должен компенсировать ущерб, причиненный имуществу, которое принадлежит уже новому арендодателю.
Во-вторых, при той ситуации, когда договором аренды предусмотрено условие, согласно которому обеспечительный платеж может засчитываться в счет арендной платы за последний месяц аренды, то никаких оснований для нахождения обеспечительного платежа у прежнего арендодателя также не имеется, поскольку у обеспечительного платежа наряду с основной функцией возникает еще и дополнительная. Следовательно, до наступления момента возникновения обязанности по внесению последней арендной платы обеспечительный платеж будет выполнять функцию обеспечения исполнения обязательства, а после возникновения данной обязанности функция обеспечения будет прекращаться с одновременным преобразованием обеспечительного платежа в платеж другого значения, который по своей природе является не чем иным, как авансовым платежом по аренде, то есть реальным доходом нового арендодателя.
Следует учесть, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды независимо от того, ставился ли вопрос об изменении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (абз. 3 ч. 1 п. 28 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 N 1). Поскольку право на получение дохода в виде арендной платы у прежнего арендодателя с момента перехода права собственности на объект аренды утрачивается, то обеспечительный платеж, будучи доходом нового арендодателя, должен быть возвращен последнему несмотря на то, что он фактически был перечислен в адрес прежнего арендодателя.
Таким образом, при условии когда сумма обеспечительного платежа кроме всего прочего выполняла роль платежа иного значения, а именно преобразовывалась в арендный платеж за последний месяц аренды, нахождение обеспечительного платежа у прежнего арендодателя по смыслу ст. 577, 579, 585 ГК будет необоснованным, поскольку именно новый арендодатель как собственник имущества вправе получать доход от его сдачи в аренду, а право предыдущего собственника (прежнего арендодателя) на получение дохода утрачивается с того момента, когда осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект аренды к покупателю (новому арендодателю). Как следствие при невозврате прежним арендодателем суммы обеспечительного платежа новому арендодателю, указанная сумма может быть взыскана последним по правилам о неосновательном обогащении (гл. 59 ГК), потому как удержание обеспечительного платежа прежним арендодателем не основано ни в силу законодательства, ни в силу сделки.
Что касается определения срока возникновения обязательства по возврату обеспечительного платежа, то здесь важное значение имеет момент перехода права собственности на недвижимость. В этой связи, если иное не определено соглашением сторон, обязанность по возврату обеспечительного платежа от прежнего арендодателя новому арендодателю возникает не с момента наступления какого-либо условия, являющегося основанием для его засчитывания, а с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект аренды от продавца (прежнего арендодателя) к покупателю (новому арендодателю), поскольку, как уже было отмечено, именно с данного момента к новому арендодателю переходят все права и обязанности в отношении обеспечительного платежа.
Раскрывая вопрос о том, кто из арендодателей (прежний или действующий) обязан возвратить обеспечительный платеж арендатору в случае расторжения договора ранее установленного срока, то здесь ключевое значение имеет сохраненное в силе условие договора, которое обязывает именно арендодателя к осуществлению данного действия при наступлении определенных обстоятельств, либо предъявления к нему соответствующего требования со стороны арендатора. Как уже было отмечено, при смене собственника объекта аренды договор сохраняет свою юридическую силу. Соответственно, для арендатора не имеет принципиального значения сам факт смены арендодателей, поскольку по смыслу ст. 288 ГК в договорном обязательстве по возврату обеспечительного платежа должником будет именно арендодатель, то есть новый собственник. Иная позиция по данному вопросу должна отвергаться ввиду того, что сам факт смены арендодателей при отчуждении объекта аренды не должен лишать арендатора права на возврат обеспечительного платежа. В этом смысле нормы ст. 588 ГК по большей части защищают права и интересы именно арендатора, которые не должны ухудшиться в связи со сменой арендодателя.
Соответственно, вместе с правом собственности на объект аренды к новому собственнику переходит в том числе и обязанность по возврату арендатору обеспечительного платежа. Как следствие, требование о возврате обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять не к тому лицу, которому данный платеж был фактически уплачен, а новому собственнику, которым является новый арендодатель.
Резюмируя указанное выше, приведем несколько рекомендаций в части регулирования правоотношений сторон на случай отчуждения объекта аренды при обеспечении арендного обязательства обеспечительным платежом:
- заключая договор аренды и используя такой способ обеспечения как обеспечительный платеж, сторонам договора необходимо согласовать условие, которым будет определяться порядок исполнения обязательства, обеспеченного обеспечительным платежом, при смене собственника объекта аренды;
- если арендатору стало известно о предстоящем отчуждении объекта аренды, следует информировать участников данной сделки о необходимости наполнения ее содержания условием относительно судьбы обеспечительного платежа, а также напомнить о том, кому и в каком случае арендатор вправе предъявить требование по его возврату;
- арендодателям (прежнему и новому) на этапе заключения договора купли-продажи объекта аренды необходимо прийти к соглашению о механизме и условиях возврата обеспечительного платежа от прежнего арендодателя к действующему.
На основании вышеизложенного приведем краткие выводы:
1) положение ст. 588 ГК выводит общий принцип "купля-продажа не ломает аренду";
2) принцип, изложенный в ст. 588 ГК, предусматривает юридическую передачу права аренды, существовавшую на момент продажи имущества, покупателю, в целях защиты арендатора;
3) покупатель недвижимости "вступает" в существующий договор аренды в том виде, в каком он существует, то есть со всеми правами и обязанностями прежнего арендодателя;
4) при "вступлении" покупателя в договор аренды данный договор продолжает действовать независимо от того, были ли в него внесены изменения;
5) "вступление" в положение арендодателя обеспечивается посредством приобретения объекта аренды;
6) положение ст. 588 ГК, защищающее арендаторов, в виде исключения нарушает общий принцип, согласно которому права и обязанности возникают только между сторонами, участвующими в соответствующих договорных отношениях.
Так, необходимо прежде всего отметить, что с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, прежний арендодатель теряет всякую договорную и обязательственную связь с арендатором. Это очень важная позиция, вокруг которой можно выстраивать множество иных суждений.
Из смысла ст. 588 ГК вытекает, что новый арендодатель вступает в права и обязанности прежнего арендодателя, вытекающие из договора аренды, заключенного в то время, когда собственником был прежний арендодатель. То есть при смене собственника объекта аренды происходит замена стороны-арендодателя в договоре. Арендодатель передает свое "договорное положение" новому собственнику со всей совокупностью прав и обязанностей по договору аренды.
Соответственно, все требования, связанные с исполнением договора, включая требование о возврате обеспечительного платежа, арендатор может заявлять тому лицу, с которым он связан договором, то есть новому арендодателю. Тот факт, что обеспечительный платеж был перечислен (передан) арендатором прежнему арендодателю, при разрешении вопроса о его возврате новым арендодателем в силу ст. 588 ГК никакого значения не имеет.
Это уникальная в своем роде правовая конструкция ст. 588 ГК, согласно которой не осуществляется уступка прав (ст. 353 ГК) и перевод долгов (ст. 362 ГК), возникших из договора аренды. В рамках ст. 588 ГК третье лицо (новый арендодатель) "вступает" в положение арендодателя по обязательственному отношению, возникшему из договора аренды, посредством приобретения объекта аренды.
Что означает "вступление" в положение арендодателя по обязательственному отношению? На взгляд автора, суть такого "вступления" сводится к следующему. Как известно договор аренды, будучи двусторонним договором, включает в себя два базовых обязательства, а именно: 1) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование; 2) арендатор обязан оплачивать пользование имуществом. Данные обязательства являются основными, так как удовлетворение интереса в получении названного предоставления является для сторон главной целью, ради которой договор аренды и заключался.
При этом базовыми обязательствами договор аренды не ограничивается и из него возникают и другие обязательства, которые в контексте конкретного договора носят лишь дополнительный, организационный характер. Более того, договор аренды создает также и множество самых различных прав и обязанностей, которые тем или иным образом связаны с базовыми и иными обязательствами сторон (например, проведение арендодателем капитального, а арендатором текущего ремонта или обязательства арендатора вернуть предмет аренды).
Соответственно при "вступлении" в положение арендодателя происходит переход в правах и обязанностях не только в отношении двух названных базовых обязательств, а в отношении всего комплекса объема прав и обязанностей (обязательств), возникших из договора аренды. А раз так, то с переходом права собственности на имущество к новому арендодателю происходит передача всего обязательственного отношения в целом.
При приобретении объекта аренды новый арендодатель "вступает" в договор аренды в том виде, в каком он существует, включая базовые и иные обязательства, а также весь набор договорных прав и обязанностей. Сюда же по общему правилу относится и обязательство арендодателя по возврату обеспечительного платежа.
Согласно обязательству кредитор, которому причитается исполнение по обязательству, вправе требовать исполнения от должника. Обязательство связывает конкретных лиц - должника и кредитора. С момента "выхода" прежнего арендодателя из договора аренды его договорная связь с арендатором утрачивается. А если прежнего арендодателя и арендатора больше не связывает договор, то и оснований для исполнения обязательства по возврату обеспечительного платежа также не имеется. В таком случае предыдущий арендодатель не связан договорным обязательством по передаче обеспечительного платежа арендатору.
Таким образом, обеспечительный платеж подлежит возврату новым арендодателем, поскольку, как было указано выше, все обязательственное отношение, включая обязательство по возврату обеспечительного платежа, с переходом права собственности на вещь перешло к новому арендодателю.
Прежний арендодатель с момента "выхода" из договора аренды является уже третьим лицом и никакого отношения к арендатору не имеет, происходит утрата экономической взаимосвязи, которая ранее связывала прежнего арендодателя и арендатора.
Развивая поднятую тему, можно пойти еще дальше и попытаться раскрыть вопрос о судьбе задолженности по арендной плате, которая должна была быть получена прежним арендодателем за пользование имуществом (объектом аренды) до его отчуждения. Как представляется, смена арендодателей при переходе права собственности на объект аренды должна предоставлять возможность (право) новому арендодателю предъявлять к арендатору требования об уплате задолженности по арендной плате, возникшей до перехода права собственности на объект аренды к новому арендодателю. Данный тезис также объясняется конструкцией "права следования" и передачей "договорного положения", когда собственник должен получать весь комплекс договорных прав и обязанностей.
Новый арендодатель, если иное не предусмотрено соглашением при отчуждении объекта аренды, вправе предъявлять требования об оплате арендной платы за прошедшие периоды пользования арендованным имуществом. Как представляется, прежний арендодатель не вправе требовать взыскания арендной платы с арендатора за период до отчуждения объекта аренды, так как прежний арендодатель "выбывает" из арендных правоотношений с участием арендатора в момент отчуждения объекта аренды.
При ближайшем рассмотрении правовая позиция прежнего арендодателя о взыскании арендной платы будет явно безосновательна. Прежний арендодатель не сможет обосновать свои требования ссылаясь на договор аренды, в рамках которого возникла обязанность по уплате арендных платежей, поскольку данный договор с момента перехода права собственности на объект аренды действует и регулирует правоотношения, в которых прежний арендодатель стороной договора уже не является. Поэтому с точки зрения эквивалентности экономических предоставлений и исключения необоснованного получения выгод судьба задолженности по арендной плате должна быть разрешена между покупателем (новым арендодателем) и продавцом (прежним арендодателем) еще на этапе заключения договора купли-продажи имущества.
Также, на взгляд автора, новый арендодатель не может ссылаться на задолженность арендатора в связи с несвоевременной оплатой, возникшей до перехода права собственности на объект аренды, в качестве основания, например, для одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 420 ГК) или досрочного расторжения договора (п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК). Такое право, на взгляд автора, не может перейти к приобретателю имущества как новому арендодателю, поскольку это не обязательственное, а так называемое субъективное право, которое носит "сугубо личный характер" и не подчиняется логике "права следования" и передачи "договорного положения".
Подводя итог вышесказанному, рекомендуем покупателю объекта аренды ознакомиться с условиями аренды и поставить перед продавцом все важные вопросы, включая вопрос об обеспечительном платеже, а также о задолженности арендатора.