Признание недействительной государственной регистрации как способ защиты права собственности
Признание недействительной государственной регистрации как способ защиты права собственности
Право собственности представляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. В общем смысле собственность - это квалифицированная форма обладания чем-либо. В идеальном же представлении право собственности есть то, что позволяет собственнику распоряжаться вещью по своему желанию, не нарушая при этом закон либо прав третьих лиц.
По общему правилу недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации (ст. 131 Гражданского кодекса (далее - ГК).
Модель действующего правопорядка относительно государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним предусматривает, что такая регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего юридически значимого действия (п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З), то есть это некий элемент публично-правового регулирования в гражданском праве.
В этой связи думается, что формулировка «признания и подтверждения государством» должна быть ориентирована на гражданский оборот и доверие общественности к тем данным, которые внесены в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ).
Комментируемое постановление поднимает очевидную проблематику такого способа защиты права собственности как признание недействительной государственной регистрации.
Также в статье будет рассмотрен вопрос о проблеме защиты доверия общественности относительно сведений и документов, содержащихся в ЕГРНИ, в частности достоверности того, что субъект права, указанный в ЕГРНИ в качестве собственника недвижимого имущества, фактически является его владельцем.
Фабула дела:
Между ЗАО «Э» (продавец) и ООО «М» (покупатель) 01.11.2016 заключен договор купли-продажи недвижимости.
Впоследствии между ООО «М» и гражданкой «Г» 27.04.2017 был заключен договор купли-продажи данного имущества.
Данный договор был зарегистрирован в ЕГРНИ 27.04.2017. В дальнейшем, 12.06.2017 произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к гражданке «Г».
Решением экономического суда города Минска от 10.07.2017 ЗАО «Э» признано банкротом и в отношении него открыто ликвидационное производство.
Решением этого же суда от 18.12.2017 по делу № 205-24/2017 заключенный между ЗАО «Э» и ООО «М» договор купли-продажи недвижимости от 01.11.2016 признан недействительным.
В последующем решением экономического суда Минской области от 28.06.2018 по делу № 101-5/2018 признаны недействительными государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости от 01.11.2016 и государственная регистрация перехода к ООО «М» права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.
Далее решением экономического суда города Минска от 22.10.2018 по делу № 217-24/2018 установлен факт ничтожности заключенного между ООО «М» и гражданкой «Г» договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017.
ЗАО «Э» в лице антикризисного управляющего, основываясь на вступивших в законную силу судебных постановлениях по вышеуказанным делам, заявило требование (1) о признании недействительными государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017, (2) государственной регистрации перехода к гражданке «Г» права собственности на объект недвижимости, а также (3) о применении последствий недействительности государственных регистраций, обязав территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру внести соответствующие изменения в ЕГРНИ.
Апелляционная инстанция экономического суда Минской области от 04.04.2019 признала недействительную государственную регистрацию договора купли-продажи от 27.04.2017 объекта недвижимости, заключенного между ООО «М» и гражданкой «Г», а также признала недействительную государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости к гражданке «Г», произведенную 12.06.2017. В удовлетворении остальной части требований было отказано.
Удовлетворяя заявленный иск в части апелляционная инстанция экономического суда Минской области руководствовалась статьями 8, 11, 168 ГК и статьями 4, 10-1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).
Как видно из обстоятельств дела правовая позиция истца была построена на той конструкции, что последний юридически «уничтожил» всю цепочку сделок и их государственную регистрацию в том числе регистрацию права, тем самым минуя классические способы защиты права собственности вернул себе титул на спорное недвижимое имущество.
В свою очередь защита ответчика была не столь прагматична и все доводы, и возражения были сведены к тому, что (1) истец фактически требует реституцию, а также, что (2) истец должен был обратится с виндикационным иском, при котором ответчик мог бы защищать свои права как добросовестный приобретатель. Также ответчик указывал, что (3) в рамках заявленных требований он фактически лишен права на судебную защиту.
Как видим в данном деле косвенно упоминается о таких способах защиты права собственности как реституция (возврат сторон в первоначальное положение), а также виндикация (требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества).
Отступая от основной темы данной статьи хочется отметить, что в юридическом сообществе имеется разные точки зрения относительно соотношения требований о реституции и виндикации. Так, имеется мнение, что реституция в некотором роде может являться как самостоятельным требованием ввиду ее взаимообусловленности (реституционные обязательства носят встречный характер), либо быть разновидностью как виндикации, так и кондикции (неосновательного обогащения). Собственно, при таком подходе ссылка ответчика на виндикацию сама по себе не отменяет реституцию.
Также необходимо обратить внимание на ошибочность доводов ответчика относительно нарушения его прав со ссылкой на выбор истцом иного способа защиты своего права чем виндикация.
Вместе с тем в конкретной ситуации по формальным основаниям в силу ст.ст. 282 - 283 ГК бывший собственник (ЗАО «Э») не мог воспользоваться таким способом защиты как виндикационный иск и истребовать у действующего владельца недвижимого имущества, право собственности которого зарегистрировано.
Действующий правопорядок относит виндикационный иск к вещно-правовым способам защиты права собственности. Поэтому виндикация возможна при условии утраты владения, но не утраты права собственности. Однако, после государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество переходит к новому лицу вне зависимости от самого факта утраты владения. При таком положении дел вопрос о виндикации вещи несобственником, без особого указания в законе или, например, в разъяснении Пленума ВС РБ, видится весьма спорным.
В противном случае образовалась бы двойственная ситуация, когда истцом по виндикационному иску может быть, как собственник (лицо, указанное в ЕГРНИ), так и несобственник (лицо, не указанное в ЕГРНИ), то есть сами сведения в ЕГРНИ о собственнике для заявления виндикационного иска не имели бы никакого правового значения. В этой связи думается, что обозначенный вопрос может создать достаточно споров в силу значимости государственного регистра недвижимого имущества для гражданского оборота и определения момента возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 165 ГК, ст. 224 ГК, ст. 522 ГК и т.д.).
Кроме того, поскольку право собственности ответчика не оспорено, то и достоверность сведений о собственнике по ЕГРНИ презюмируется (абз. 3 ст. 21 Закона № 133-З), следовательно, истец (ЗАО «Э») при рассмотрении иска не смог бы подтвердить свое право на объект недвижимости, когда доказывание данного факта в такой категории дел является обязательным. Заявление исков квази-собственником, то есть лицом, которое фактически собственником не является и приравнивается к числу бывших, в настоящее время действующим правопорядком не предусматривается.
Поэтому, в конкретной ситуации, такой способ защиты как виндикация со стороны истца (ЗАО «Э») не мог быть заявлен, а в сложившихся условиях способ защиты нарушенного права истца (ЗАО «Э») не мог быть иным. Соответственно, без оспаривания права собственности (гражданки «Г») виндикация была невозможна. Ведь для виндикации необходимо изначально вернуть себе титул и только тогда, когда в ЕГРНИ в качестве собственника будет указан истец, можно заявлять требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику.
Более того, виндикационный иск не разрешил бы вопрос юридической судьбы договора купли-продажи недвижимости, на основании которого была произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости за ответчиком.
Как видно при таком правовом казусе иного способа защиты права нет и позиция истца (ЗАО «Э»), согласно которой в последовательном порядке «ничтожатся» все сделки с объектом недвижимости и признаются недействительными произведенные государственные регистрации как договоров купли-продажи, так и переходов прав собственности на объект недвижимости, предполагается как самая качественная, а с точки зрения последствий - наиболее эффективная.
Возвращаясь к основной теме необходимо также обозначить весьма важные моменты относительно ЕГРНИ.
Выше уже отмечалось, что государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего юридически значимого действия (п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 9 Закона № 133-З).
Иными словами, такой акт вместе с соответствующим правовым основанием (договором, сделкой, судебным постановлением и т.д.) порождает, например, возникновение, переход либо прекращение прав на недвижимое имущество.
Следовательно, вышеуказанные основания можно признать материальными, так как они сами по себе, без государственной регистрации, не создают тот правовой эффект, на который они были направлены (например, переход права собственности), ровным образом, как и государственная регистрация без материально-правового основания (договора, сделки, судебного постановления и т.д.) не может породить, например, возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 224 ГК). Соответственно государственная регистрация — это подобие системы либо средства, а не само основание возникновение, изменение либо прекращения права.
При этом логика государственной регистрации состоит в том, что такая регистрация неразрывно соединяется с ее материально-правовым основанием и с момента внесения сведений в ЕГРНИ становится существующим как одно целое. Соответственно такая регистрация без соответствующего материально-правового основания самостоятельно существовать не может (например, факт признания договора купли-продажи недвижимости недействительным должен повлечь за собой признание недействительной его государственную регистрацию по причине отсутствия как такового объекта государственной регистрации (ст. 4 Закона № 133-З), в то же время по смыслу п. 4 ст. 10-1 Закона № 133-З при признании недействительной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом недействительной является также государственная регистрация основанных на такой сделке прав). Другим словами без государственной регистрации материально-правовое основание неэффективно.
То есть действующий правопорядок регулирует оборот на то, что материально-правовое основание и связанная с данным основанием государственная регистрация должны существовать как единое целое поскольку именно в таком сочетании можно достичь соответствующий правовой результат.
Таким образом, пока действительна сделка как материально-правовое основание, то действительна и ее государственная регистрация и как следствие государственная регистрация основанных на такой сделке прав. То есть государственная регистрация является необходимым, но не достаточным условием для перехода права собственности, поэтому такой переход права может быть признан недействительным в случае если в его основании положен недействительный договор.
Соответственно признание государственной регистрации недействительной должно производиться также в последовательном порядке, а именно: (1) сначала признается недействительной сделка (договор); (2) потом признается недействительной государственная регистрация сделки; (3) и только после признается недействительной государственная регистрация права, но никак не наоборот.
Так и обстоятельства комментируемого постановления говорят о том, что истец (ЗАО «Э») последовательно «уничтожая» сделку за сделкой и их государственную регистрацию, а также государственную регистрацию права собственности, основанного на данных сделках, как следствие восстановил себе актуальную запись о зарегистрированном праве собственности на спорное недвижимое имущество (п. 3 ст. 28-1 Закона № 133-З).
В этой связи говоря о признании недействительной государственной регистрации как о самостоятельном способе защиты права собственности следует сделать весьма важный, но небезапелляционный вывод, что самостоятельное требование о признании государственной регистрации права собственности без оспаривания материально-правового основания (договора, сделки, судебного постановления и т.д.) может допускаться лишь в исключительных случаях, поскольку как было отмечено выше материально-правовое основание неразрывно соединено с государственной регистрацией и образует тем самым одно целое.
Думается, что при разрешении судьбы сделки на основании которой было зарегистрировано право собственности, в обязательном порядке необходимо разрешить судьбу и государственной регистрации как самой сделки, так и государственной регистрации основанных на такой сделке прав.
Иначе лицо, являющееся по сведениям ЕГРНИ собственником, в отношении третьих лиц наделено «псевдо» абсолютным субъективным правом, которое предоставляет такому лицу в том числе правомочие распоряжения, но уже не своим собственным, а чужим недвижимым имуществом. То есть такое лицо невзирая на отсутствие материально-правовых оснований, но опираясь исключительно на сведения, содержащиеся в ЕГРНИ наделено правом распоряжаться недвижимым имуществом.
При таком положении дел гражданский оборот в сфере недвижимости остается весьма дефектным, поскольку сведения, указанные в ЕГРНИ о собственнике, являются своего рода бесспорным доказательством о праве продавца в отношении отчуждаемого объекта недвижимости. То есть для третьих лиц, пока государственная регистрация не признана недействительной, лицо, указанное в ЕГРНИ, остается быть собственником.
Таким образом, на примере данного дела можно видеть, что право собственника (продавца) вопреки сведениям, содержащимися в ЕГРНИ всегда может быть оспорено. Соответственно, сведения, содержащиеся в ЕГРНИ о собственнике, не могут быть противопоставлены против третьих лиц, заявляющих свои права в отношении недвижимого имущества.
Также можно заключить, что по данным категориям дел вопрос о добросовестности не играет никакой роли, поскольку с учетом предмета спора и установления факта отсутствия правомочий на отчуждение недвижимого имущества, данные обстоятельства не входят в предмет доказывания.
Кроме того, необходимо подчеркнуть, что авторские суждения, содержащиеся в данном комментарии нужно воспринимать критически, поскольку они являются предлогом для дискуссии и более глубокого анализа обозначенных спорных вопросов относительно ЕГРНИ в направлении защиты права собственности.
По общему правилу недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации (ст. 131 Гражданского кодекса (далее - ГК).
Модель действующего правопорядка относительно государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним предусматривает, что такая регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего юридически значимого действия (п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З), то есть это некий элемент публично-правового регулирования в гражданском праве.
В этой связи думается, что формулировка «признания и подтверждения государством» должна быть ориентирована на гражданский оборот и доверие общественности к тем данным, которые внесены в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ).
Комментируемое постановление поднимает очевидную проблематику такого способа защиты права собственности как признание недействительной государственной регистрации.
Также в статье будет рассмотрен вопрос о проблеме защиты доверия общественности относительно сведений и документов, содержащихся в ЕГРНИ, в частности достоверности того, что субъект права, указанный в ЕГРНИ в качестве собственника недвижимого имущества, фактически является его владельцем.
Фабула дела:
Между ЗАО «Э» (продавец) и ООО «М» (покупатель) 01.11.2016 заключен договор купли-продажи недвижимости.
Впоследствии между ООО «М» и гражданкой «Г» 27.04.2017 был заключен договор купли-продажи данного имущества.
Данный договор был зарегистрирован в ЕГРНИ 27.04.2017. В дальнейшем, 12.06.2017 произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к гражданке «Г».
Решением экономического суда города Минска от 10.07.2017 ЗАО «Э» признано банкротом и в отношении него открыто ликвидационное производство.
Решением этого же суда от 18.12.2017 по делу № 205-24/2017 заключенный между ЗАО «Э» и ООО «М» договор купли-продажи недвижимости от 01.11.2016 признан недействительным.
В последующем решением экономического суда Минской области от 28.06.2018 по делу № 101-5/2018 признаны недействительными государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости от 01.11.2016 и государственная регистрация перехода к ООО «М» права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.
Далее решением экономического суда города Минска от 22.10.2018 по делу № 217-24/2018 установлен факт ничтожности заключенного между ООО «М» и гражданкой «Г» договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017.
ЗАО «Э» в лице антикризисного управляющего, основываясь на вступивших в законную силу судебных постановлениях по вышеуказанным делам, заявило требование (1) о признании недействительными государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017, (2) государственной регистрации перехода к гражданке «Г» права собственности на объект недвижимости, а также (3) о применении последствий недействительности государственных регистраций, обязав территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру внести соответствующие изменения в ЕГРНИ.
Апелляционная инстанция экономического суда Минской области от 04.04.2019 признала недействительную государственную регистрацию договора купли-продажи от 27.04.2017 объекта недвижимости, заключенного между ООО «М» и гражданкой «Г», а также признала недействительную государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости к гражданке «Г», произведенную 12.06.2017. В удовлетворении остальной части требований было отказано.
Удовлетворяя заявленный иск в части апелляционная инстанция экономического суда Минской области руководствовалась статьями 8, 11, 168 ГК и статьями 4, 10-1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).
Как видно из обстоятельств дела правовая позиция истца была построена на той конструкции, что последний юридически «уничтожил» всю цепочку сделок и их государственную регистрацию в том числе регистрацию права, тем самым минуя классические способы защиты права собственности вернул себе титул на спорное недвижимое имущество.
В свою очередь защита ответчика была не столь прагматична и все доводы, и возражения были сведены к тому, что (1) истец фактически требует реституцию, а также, что (2) истец должен был обратится с виндикационным иском, при котором ответчик мог бы защищать свои права как добросовестный приобретатель. Также ответчик указывал, что (3) в рамках заявленных требований он фактически лишен права на судебную защиту.
Как видим в данном деле косвенно упоминается о таких способах защиты права собственности как реституция (возврат сторон в первоначальное положение), а также виндикация (требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества).
Отступая от основной темы данной статьи хочется отметить, что в юридическом сообществе имеется разные точки зрения относительно соотношения требований о реституции и виндикации. Так, имеется мнение, что реституция в некотором роде может являться как самостоятельным требованием ввиду ее взаимообусловленности (реституционные обязательства носят встречный характер), либо быть разновидностью как виндикации, так и кондикции (неосновательного обогащения). Собственно, при таком подходе ссылка ответчика на виндикацию сама по себе не отменяет реституцию.
Также необходимо обратить внимание на ошибочность доводов ответчика относительно нарушения его прав со ссылкой на выбор истцом иного способа защиты своего права чем виндикация.
Вместе с тем в конкретной ситуации по формальным основаниям в силу ст.ст. 282 - 283 ГК бывший собственник (ЗАО «Э») не мог воспользоваться таким способом защиты как виндикационный иск и истребовать у действующего владельца недвижимого имущества, право собственности которого зарегистрировано.
Действующий правопорядок относит виндикационный иск к вещно-правовым способам защиты права собственности. Поэтому виндикация возможна при условии утраты владения, но не утраты права собственности. Однако, после государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество переходит к новому лицу вне зависимости от самого факта утраты владения. При таком положении дел вопрос о виндикации вещи несобственником, без особого указания в законе или, например, в разъяснении Пленума ВС РБ, видится весьма спорным.
В противном случае образовалась бы двойственная ситуация, когда истцом по виндикационному иску может быть, как собственник (лицо, указанное в ЕГРНИ), так и несобственник (лицо, не указанное в ЕГРНИ), то есть сами сведения в ЕГРНИ о собственнике для заявления виндикационного иска не имели бы никакого правового значения. В этой связи думается, что обозначенный вопрос может создать достаточно споров в силу значимости государственного регистра недвижимого имущества для гражданского оборота и определения момента возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 165 ГК, ст. 224 ГК, ст. 522 ГК и т.д.).
Кроме того, поскольку право собственности ответчика не оспорено, то и достоверность сведений о собственнике по ЕГРНИ презюмируется (абз. 3 ст. 21 Закона № 133-З), следовательно, истец (ЗАО «Э») при рассмотрении иска не смог бы подтвердить свое право на объект недвижимости, когда доказывание данного факта в такой категории дел является обязательным. Заявление исков квази-собственником, то есть лицом, которое фактически собственником не является и приравнивается к числу бывших, в настоящее время действующим правопорядком не предусматривается.
Поэтому, в конкретной ситуации, такой способ защиты как виндикация со стороны истца (ЗАО «Э») не мог быть заявлен, а в сложившихся условиях способ защиты нарушенного права истца (ЗАО «Э») не мог быть иным. Соответственно, без оспаривания права собственности (гражданки «Г») виндикация была невозможна. Ведь для виндикации необходимо изначально вернуть себе титул и только тогда, когда в ЕГРНИ в качестве собственника будет указан истец, можно заявлять требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику.
Более того, виндикационный иск не разрешил бы вопрос юридической судьбы договора купли-продажи недвижимости, на основании которого была произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости за ответчиком.
Как видно при таком правовом казусе иного способа защиты права нет и позиция истца (ЗАО «Э»), согласно которой в последовательном порядке «ничтожатся» все сделки с объектом недвижимости и признаются недействительными произведенные государственные регистрации как договоров купли-продажи, так и переходов прав собственности на объект недвижимости, предполагается как самая качественная, а с точки зрения последствий - наиболее эффективная.
Возвращаясь к основной теме необходимо также обозначить весьма важные моменты относительно ЕГРНИ.
Выше уже отмечалось, что государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего юридически значимого действия (п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 9 Закона № 133-З).
Иными словами, такой акт вместе с соответствующим правовым основанием (договором, сделкой, судебным постановлением и т.д.) порождает, например, возникновение, переход либо прекращение прав на недвижимое имущество.
Следовательно, вышеуказанные основания можно признать материальными, так как они сами по себе, без государственной регистрации, не создают тот правовой эффект, на который они были направлены (например, переход права собственности), ровным образом, как и государственная регистрация без материально-правового основания (договора, сделки, судебного постановления и т.д.) не может породить, например, возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 224 ГК). Соответственно государственная регистрация — это подобие системы либо средства, а не само основание возникновение, изменение либо прекращения права.
При этом логика государственной регистрации состоит в том, что такая регистрация неразрывно соединяется с ее материально-правовым основанием и с момента внесения сведений в ЕГРНИ становится существующим как одно целое. Соответственно такая регистрация без соответствующего материально-правового основания самостоятельно существовать не может (например, факт признания договора купли-продажи недвижимости недействительным должен повлечь за собой признание недействительной его государственную регистрацию по причине отсутствия как такового объекта государственной регистрации (ст. 4 Закона № 133-З), в то же время по смыслу п. 4 ст. 10-1 Закона № 133-З при признании недействительной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом недействительной является также государственная регистрация основанных на такой сделке прав). Другим словами без государственной регистрации материально-правовое основание неэффективно.
То есть действующий правопорядок регулирует оборот на то, что материально-правовое основание и связанная с данным основанием государственная регистрация должны существовать как единое целое поскольку именно в таком сочетании можно достичь соответствующий правовой результат.
Таким образом, пока действительна сделка как материально-правовое основание, то действительна и ее государственная регистрация и как следствие государственная регистрация основанных на такой сделке прав. То есть государственная регистрация является необходимым, но не достаточным условием для перехода права собственности, поэтому такой переход права может быть признан недействительным в случае если в его основании положен недействительный договор.
Соответственно признание государственной регистрации недействительной должно производиться также в последовательном порядке, а именно: (1) сначала признается недействительной сделка (договор); (2) потом признается недействительной государственная регистрация сделки; (3) и только после признается недействительной государственная регистрация права, но никак не наоборот.
Так и обстоятельства комментируемого постановления говорят о том, что истец (ЗАО «Э») последовательно «уничтожая» сделку за сделкой и их государственную регистрацию, а также государственную регистрацию права собственности, основанного на данных сделках, как следствие восстановил себе актуальную запись о зарегистрированном праве собственности на спорное недвижимое имущество (п. 3 ст. 28-1 Закона № 133-З).
В этой связи говоря о признании недействительной государственной регистрации как о самостоятельном способе защиты права собственности следует сделать весьма важный, но небезапелляционный вывод, что самостоятельное требование о признании государственной регистрации права собственности без оспаривания материально-правового основания (договора, сделки, судебного постановления и т.д.) может допускаться лишь в исключительных случаях, поскольку как было отмечено выше материально-правовое основание неразрывно соединено с государственной регистрацией и образует тем самым одно целое.
Думается, что при разрешении судьбы сделки на основании которой было зарегистрировано право собственности, в обязательном порядке необходимо разрешить судьбу и государственной регистрации как самой сделки, так и государственной регистрации основанных на такой сделке прав.
Иначе лицо, являющееся по сведениям ЕГРНИ собственником, в отношении третьих лиц наделено «псевдо» абсолютным субъективным правом, которое предоставляет такому лицу в том числе правомочие распоряжения, но уже не своим собственным, а чужим недвижимым имуществом. То есть такое лицо невзирая на отсутствие материально-правовых оснований, но опираясь исключительно на сведения, содержащиеся в ЕГРНИ наделено правом распоряжаться недвижимым имуществом.
При таком положении дел гражданский оборот в сфере недвижимости остается весьма дефектным, поскольку сведения, указанные в ЕГРНИ о собственнике, являются своего рода бесспорным доказательством о праве продавца в отношении отчуждаемого объекта недвижимости. То есть для третьих лиц, пока государственная регистрация не признана недействительной, лицо, указанное в ЕГРНИ, остается быть собственником.
Таким образом, на примере данного дела можно видеть, что право собственника (продавца) вопреки сведениям, содержащимися в ЕГРНИ всегда может быть оспорено. Соответственно, сведения, содержащиеся в ЕГРНИ о собственнике, не могут быть противопоставлены против третьих лиц, заявляющих свои права в отношении недвижимого имущества.
Также можно заключить, что по данным категориям дел вопрос о добросовестности не играет никакой роли, поскольку с учетом предмета спора и установления факта отсутствия правомочий на отчуждение недвижимого имущества, данные обстоятельства не входят в предмет доказывания.
Кроме того, необходимо подчеркнуть, что авторские суждения, содержащиеся в данном комментарии нужно воспринимать критически, поскольку они являются предлогом для дискуссии и более глубокого анализа обозначенных спорных вопросов относительно ЕГРНИ в направлении защиты права собственности.