Об удержании вещи арендатора

/ апрель 2023

Недавно проводил опрос у себя на канале на тему может ли арендодатель удержать вещь арендатора. Результат удивил конечно.

Большинство полагает, что арендодатель вправе удерживать вещь арендатора только при наличии соответствующего условия в договоре аренды.

На мой взгляд, такой подход не соответствует институту удержания в целом.

Погрузился в вопрос удержания и практику его применения и вот, что удалось выяснить.

В доктрине существуют два противоположных подхода к возможности удержания вещи в рамках арендных правоотношений.

Сторонники первого подхода полагают, что такое удержание незаконно. Другие же, напротив, усматривают возможность его применения при наличии определенных обстоятельств.

Исходя из п. 1, п. 2 ст. 340 ГК, возможность удержания реализуема только тогда, когда у кредитора находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником.

Однако в данном случае необходимо обратить на два следующих аспекта.

1. Вещь должна находиться у кредитора, причем находиться на законных основаниях.

Представляется очевидным, что возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Экстраполируя данную мысль на аренду стоит отметить, что для удержания вещь должна оказаться во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний.

Важный нюанс: моментом законного поступления вещи во владение арендодателя для целей удержания будет являться не фактическое поступление вещи в арендуемое помещение, а именно момент оставления арендатором этой вещи в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. При этом нужно отметить, что захват вещи не дает право арендодателю на ее удержание.

Такой подход как раз и определяет законность оснований нахождения вещи у арендодателя. Если же рассматривать возможность удержания по длящемуся договору аренды, который находится в стадии исполнения, то такое удержание представляется незаконным как раз таки в силу отсутствия законных оснований: сам факт нахождения вещей арендатора в арендуемом помещении связан с законной возможностью арендатора использовать помещение, арендодатель никакого отношения к вещам не имеет.

2. В п. 1 ст. 310 ГК предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться удержанием имущества должника. Означает ли такая формулировка, что удерживаемая вещь должна принадлежать должнику на праве собственности либо ином праве?

Как представляется, удержание вещи может допускаться независимо от того на каком правовом основании вещь принадлежит должнику. В противном случае недопустимость удержания вещи, не принадлежащей должнику на праве собственности, может в некоторых случаях являться основанием для злоупотребления правом со стороны собственника вещи и должника и тогда кредитор лишался бы возможности защиты нарушенного права.

Важно отметить, что в случае удержания вещи, не принадлежащей арендатору на праве собственности, арендодателю доступно только само удержание, последний не имеет возможности удовлетворить свои требования из ее стоимости. Обращение взыскания на чужую вещь по обязательствам арендатора противоречит смыслу ст. 238 ГК, в которой указано, что обращение взыскания на вещь допускается только по обязательствам самого собственника, но не третьих лиц.

Соответственно удержание вещи в арендных правоотношениях, в описываемой конкретной ситуации, возможно, но только при условии (1) окончания договора аренды и (2) неосвобождении арендатором помещения. Норма п. 2 ст. 340 ГК в данном случае гармонично развивает данную позицию, но не может являться отдельным основанием для применения удержания.

Что касается позиции о том, что для удержания вещи необходимо соответствующее условие в договоре, то, как представляется, в силу прямой нормы ГК об удержании наличие такой оговорки является избыточным.

Более того, такая оговорка не предоставляет арендодателю правомерность владения вещью и, как следствие, саму возможность безусловного удержания.