О самозащите прав арендодателя

/ апрель 2023

Дано: арендатор находится в процессе ликвидации, есть долг по арендной плате, помещение отказывается освобождать. У арендодателя на руках решение суда о расторжении договора аренды и выселении арендатора, есть судебный приказ. Исполнительное производство ввиду нахождения арендатора в ликвидации исключается.

Как защитить права арендодателя?

Как представляется, судебный способ защиты в конкретной ситуации не обеспечивает эффективную защиту права арендодателя, поскольку решение суда, по сути, неисполнимо.

Но нужно вспомнить, что действующий ГК знает и иные способы защиты нарушенных прав и не запрещает их реализацию в совокупности.

Например, в соответствии с п. 6 ст. 11 ГК, защита гражданских прав может осуществляться в том числе путем самозащиты права.

А в ст. 13 ГК указано, что допускается защита гражданских прав непосредственными действиями лица, права которого нарушаются, если такие действия не сопряжены с нарушением законодательства.

Думается, что в конкретной ситуации, данный способ защиты прав арендодателя будет вполне уместен, ведь (1) договор аренды расторгнут по решению суда, что уже само по себе возлагает на арендатора обязанность по возврату помещения в освобожденном виде, которая арендатором исполнена, (2) имеет место игнорирование требований арендодателя о необходимости освобождения помещения и его возврат.

Соответственно, если арендатор уведомлен о самостоятельном выселении из помещения и вывозе находящегося в нем имущества, то в случае неисполнения требования арендодателя действия последнего по самостоятельному выселению арендатора, например, в целях подготовки помещений к сдаче в аренду новому арендатору, должны квалифицироваться как способ самозащиты права.

Таким образом, выселение арендатора из занимаемого им помещения в некоторых ситуациях может осуществляться и в порядке самозащиты прав.