О пределах распоряжения недвижимостью и возможных рисках при ее приобретении
О пределах распоряжения недвижимостью и возможных рисках при ее приобретении
Право собственности составляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. Правомочия собственника в отношении своей вещи определены в п. 1 ст. 210 ГК.
Так, ГК выделяет так называемую триаду возможностей собственника по отношению к своей вещи: это право владения, право пользования и право распоряжения. При этом названные правомочия могут реализовываться собственником как отдельно, так и в совокупности.
Кроме того, ГК наделяет собственника определенной властью над своей вещью. При этом осуществление власти над своей вещью должно происходить в порядке, установленном законодательством, и не противоречить ему. Соответственно, принадлежащие собственнику правомочия могут им осуществляться по своему усмотрению в пределах, допускаемых законодательством.
Таким образом, субъект права собственности может делать с принадлежащей ему вещью все, что ему прямо не запрещено. Это подтверждает теорию о том, что право собственности есть неограниченное господство над вещью.
В данном материале автор поднимает вопрос и рассматривает правовые последствия в случае, если собственник реализует свои правомочия по отношению к недвижимому имуществу в период так называемой правовой паузы, т.е. в период между госрегистрацией договора об отчуждении (в том случае, когда собственник еще не лишен возможности распоряжения имуществом) и моментом госрегистрации перехода права.
Госрегистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 1 ст. 131 ГК).
Госрегистрация сделки и регистрация права во временном промежутке могут не совпадать (ст. 10 Закона N 133-З).
По общему правилу бремя регистрации права собственности в равной степени возлагается как на покупателя, так и на продавца. Поэтому каждая из сторон в договоре в большей или меньшей степени имеет заинтересованность в скорейшей (или наоборот) передаче права собственности с соответствующим оформлением титула.
Вместе с тем практике известны случаи, когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, регистрируют его, а вот с регистрацией перехода права собственности по тем или иным причинам решают немного повременить.
Продавец недвижимого имущества на протяжении нескольких лет может осуществлять все правомочия собственника, поскольку до госрегистрации перехода права собственности и несмотря на имеющийся зарегистрированный договор купли-продажи продавец вещи продолжает быть собственником.
Следует отметить, что на такое имущество может быть наложен арест по долгам собственника.
Пример 1
Был рассмотрен спор, в ходе которое суд установил следующее. 07.12.2017 стороны заключили и зарегистрировали договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель обратился за госрегистрацией перехода права лишь 30.08.2018. Однако в регистрации ему отказали в связи с наличием запрета судебного исполнителя от 24.08.2018 по исполнительному производству, в котором продавец являлся должником.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Беларуси по этому поводу указала следующее. Поскольку переход права собственности на спорное имущество не был зарегистрирован в установленном порядке, в данном случае право собственности на объекты недвижимости у истца не могло возникнуть без прекращения этого права у продавца.
Соответственно, если продавец остается собственником, то, несмотря на заключенный и зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи, последний продолжает нести ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, а также иметь весь объем правомочий, предусмотренный ст. 210 ГК.
Данное суждение также подтверждается и п. 2 ст. 522 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Так, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Беларуси указала, что по смыслу указанной статьи для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвующих в деле, подлежащие госрегистрации права на имущества возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в госреестр, а не с момента совершения или фактического исполнения сделки (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 10.07.2019 по делу N 94-21/2019/445а/754К).
Таким образом, до госрегистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.
В этой связи представляется интересным тот случай, когда собственник в период так называемой правовой паузы совершит еще одну сделку по отчуждению имущества: будет ли данная сделка конкурировать со сделкой, заключенной ранее, и есть ли в таком случае приоритетность для кого-либо из покупателей относительно первоочередности заключенного договора; нарушит ли указанная сделка законные права третьих лиц.
Пример 2
ООО "А" (истец) в рамках исполнительного производства посредством процедуры электронных торгов приобрел недвижимое имущество, принадлежащее ЧУП "Б" (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика). После совершения всех формальностей, связанных с проведением торгов, ООО "А" обратился за госрегистрацией перехода права собственности на приобретенную недвижимость. Однако в регистрации ему было отказано на основании подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона N 133-З в связи с нарушением законных прав других лиц, поскольку ранее в ЕГР недвижимого имущества в отношении того же имущества был зарегистрирован договор купли-продажи, заключенный между ЧУП "Б" и ИП В.
По условиям договора между ЧУП "Б" и ИП В. право собственности на объект недвижимости переходит к ИП В. только при наличии в совокупности трех условий:
1) полной оплаты стоимости объекта;
2) подписания сторонами передаточного акта;
3) госрегистрации перехода права собственности на объект.
При этом оплата стоимости объекта недвижимости была произведена ИП В. только в части (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 25.09.2019 по делу N 76-16/2019/92А/1093К).
Таким образом, обстоятельства данного дела демонстрируют нам тот случай, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости были совершены два правомочно-распорядительных акта, которые по своей сути являются сделками:
1) отчуждение недвижимости на основании договора - по воле собственника;
2) отчуждение недвижимости в виде изъятия ее путем обращения взыскания с последующей реализацией посредством электронных торгов - помимо воли собственника, но в установленном законом порядке принудительного изъятия.
Вместе с тем, несмотря на то, что это два абсолютно разных по своей правовой природе юридических факта, они влекут как для собственника, так и для третьих лиц совершенно одинаковые правовые последствия в виде передачи вещи и перехода права собственности на нее.
Стоит отметить, что проведение электронных торгов при уже имеющемся ранее зарегистрированном договоре не противоречит действующему законодательству, поскольку госрегистрация перехода права собственности к покупателю не осуществлена, а собственником имущества остается продавец со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями. Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по отчуждению недвижимого имущества само по себе не влечет недействительности одной или обеих таких сделок.
Отвечая на вопрос относительно конкуренции сделок (если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества), необходимо отметить следующее.
В схожих по обстоятельствам ситуациях будет применяться ст. 369 ГК и, по мнению автора, в случае возникновения уже конкуренции требований приоритет будет иметь тот из кредиторов, кому вещь уже передана в фактическое владение. Если же факта передачи вещи не было то, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявит иск.
Автор полагает, что такой вывод вытекает из смысла ст. 520, 522 и 525 ГК. По договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество, а причиной перехода права к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя, т.е. переход права на вещь происходит вследствие передачи вещи. При этом вышеназванные нормы нельзя толковать и применять отдельно от ст. 224 ГК.
Также необходимо учесть, что для приоритетности по ст. 369 ГК равным образом имеет принципиальное значение именно факт передачи вещи покупателю в фактическое владение (ст. 225 и 527 ГК), поскольку владеющий вещью по смыслу ст. 369 ГК вправе требовать передачи вещи в собственность, а не признания права. Соответственно, требования кредиторов должны формироваться согласно очередности: если никому из кредиторов вещь в фактическое владение не передавалась, то применяется общее правило ст. 369 ГК, но если же кому-либо одному из данных кредиторов вещь уже передана в фактическое владение, то, по мнению автора, такой кредитор имеет приоритет в получении титула собственника над всеми остальными применительно к ст. 369 ГК, поскольку при наличии двух самостоятельных договоров право собственности у одного покупателя при передаче вещи во владение другому покупателю возникнуть не может. В таком случае остальным кредиторам остается только право на иск о взыскании убытков (ч. 2 ст. 369 ГК).
Таким образом, если недвижимое имущество не передано во владение покупателя, то последний вправе на основании ст. 369 ГК потребовать от продавца его отобрания с последующим предъявлением требования о госрегистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК).
Вышеперечисленные правила о конкуренции сделок, по мнению автора, дают прямой ответ на одно из обстоятельств приведенного выше спора (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 25.09.2019 по делу N 76-16/2019/92А/1093К).
Автор полагает, что в описанной ситуации отказ регистратора в совершении регистрационного действия со ссылкой на подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона N 133-З не является правильным по причинам того, что:
а) на момент обращения в регистрирующий орган вещь была передана судебным исполнителем участнику торгов (ООО "А") в фактическое владение по акту передачи имущества, следовательно данный участник имеет преимущество в получении титула собственника относительно покупателя по договору купли-продажи (ИП В.);
б) для покупателя (ИП В.) не наступили обстоятельства, обусловленные договором купли-продажи недвижимого имущества, согласно которым право собственности на объект недвижимости переходит к нему после полной оплаты стоимости объекта, подписания сторонами передаточного акта и госрегистрации перехода права собственности на объект, т.е. у покупателя (ИП В.) нет ни владения, ни права, а есть только зарегистрированный договор;
в) отсутствует как таковой субъект, чьи законные права нарушаются в результате совершения регистрационного действия, а само по себе наличие ранее заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества не свидетельствует, что тем самым нарушается какое-либо законное право покупателя (ИП В.) по указанному договору.
Вместе с тем стоит учесть, что при отсутствии факта нарушения законных прав других лиц последовательная регистрация вышеуказанных сделок противоречит сущности и цели ЕГР недвижимого имущества.
Так, ЕГР недвижимого имущества должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи: о зарегистрированном недвижимом имуществе; о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество; о зарегистрированных сделках с недвижимым имуществом (ст. 22 и 24 Закона N 133-З).
Соответственно, наличие в названном регистре записи о зарегистрированном договоре купли-продажи недвижимого имущества должно препятствовать совершению записи о регистрации иной сделки в отношении этого же недвижимого имущества до тех пор, пока не будет учинена соответствующая запись в регистрационной книге о договоре, который является более ранним по отношению к сделке в связи с его расторжением (подп. 3.9 ч. 1 п 3 ст. 9 Закон N 133-З).
Таким образом, исходя из вышеизложенного, автор приходит к выводу, что любая сделка с недвижимостью - это очевидные риски с вероятностью наступления неблагоприятных последствий в результате ее проведения. И, как уже показывает практика, при ведении сделки органом принудительного исполнения наступление рисков нисколько не минимизировано.
Автор рекомендует заинтересованным лицам перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием, не надеяться на юридическую чистоту сделки, сопровождаемую органом принудительного исполнения, а осуществлять сбор и анализ информации о приобретаемом объекте самостоятельно либо посредством юридического due diligence.
На заметку
Due diligence - это юридическая экспертиза, направленная на сбор, понимание и объективную оценку всех юридических рисков, связанных с процессом инвестирования.
Так, ГК выделяет так называемую триаду возможностей собственника по отношению к своей вещи: это право владения, право пользования и право распоряжения. При этом названные правомочия могут реализовываться собственником как отдельно, так и в совокупности.
Кроме того, ГК наделяет собственника определенной властью над своей вещью. При этом осуществление власти над своей вещью должно происходить в порядке, установленном законодательством, и не противоречить ему. Соответственно, принадлежащие собственнику правомочия могут им осуществляться по своему усмотрению в пределах, допускаемых законодательством.
Таким образом, субъект права собственности может делать с принадлежащей ему вещью все, что ему прямо не запрещено. Это подтверждает теорию о том, что право собственности есть неограниченное господство над вещью.
В данном материале автор поднимает вопрос и рассматривает правовые последствия в случае, если собственник реализует свои правомочия по отношению к недвижимому имуществу в период так называемой правовой паузы, т.е. в период между госрегистрацией договора об отчуждении (в том случае, когда собственник еще не лишен возможности распоряжения имуществом) и моментом госрегистрации перехода права.
Госрегистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 1 ст. 131 ГК).
Госрегистрация сделки и регистрация права во временном промежутке могут не совпадать (ст. 10 Закона N 133-З).
По общему правилу бремя регистрации права собственности в равной степени возлагается как на покупателя, так и на продавца. Поэтому каждая из сторон в договоре в большей или меньшей степени имеет заинтересованность в скорейшей (или наоборот) передаче права собственности с соответствующим оформлением титула.
Вместе с тем практике известны случаи, когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, регистрируют его, а вот с регистрацией перехода права собственности по тем или иным причинам решают немного повременить.
Продавец недвижимого имущества на протяжении нескольких лет может осуществлять все правомочия собственника, поскольку до госрегистрации перехода права собственности и несмотря на имеющийся зарегистрированный договор купли-продажи продавец вещи продолжает быть собственником.
Следует отметить, что на такое имущество может быть наложен арест по долгам собственника.
Пример 1
Был рассмотрен спор, в ходе которое суд установил следующее. 07.12.2017 стороны заключили и зарегистрировали договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель обратился за госрегистрацией перехода права лишь 30.08.2018. Однако в регистрации ему отказали в связи с наличием запрета судебного исполнителя от 24.08.2018 по исполнительному производству, в котором продавец являлся должником.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Беларуси по этому поводу указала следующее. Поскольку переход права собственности на спорное имущество не был зарегистрирован в установленном порядке, в данном случае право собственности на объекты недвижимости у истца не могло возникнуть без прекращения этого права у продавца.
Соответственно, если продавец остается собственником, то, несмотря на заключенный и зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи, последний продолжает нести ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, а также иметь весь объем правомочий, предусмотренный ст. 210 ГК.
Данное суждение также подтверждается и п. 2 ст. 522 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Так, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Беларуси указала, что по смыслу указанной статьи для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвующих в деле, подлежащие госрегистрации права на имущества возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в госреестр, а не с момента совершения или фактического исполнения сделки (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 10.07.2019 по делу N 94-21/2019/445а/754К).
Таким образом, до госрегистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.
В этой связи представляется интересным тот случай, когда собственник в период так называемой правовой паузы совершит еще одну сделку по отчуждению имущества: будет ли данная сделка конкурировать со сделкой, заключенной ранее, и есть ли в таком случае приоритетность для кого-либо из покупателей относительно первоочередности заключенного договора; нарушит ли указанная сделка законные права третьих лиц.
Пример 2
ООО "А" (истец) в рамках исполнительного производства посредством процедуры электронных торгов приобрел недвижимое имущество, принадлежащее ЧУП "Б" (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика). После совершения всех формальностей, связанных с проведением торгов, ООО "А" обратился за госрегистрацией перехода права собственности на приобретенную недвижимость. Однако в регистрации ему было отказано на основании подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона N 133-З в связи с нарушением законных прав других лиц, поскольку ранее в ЕГР недвижимого имущества в отношении того же имущества был зарегистрирован договор купли-продажи, заключенный между ЧУП "Б" и ИП В.
По условиям договора между ЧУП "Б" и ИП В. право собственности на объект недвижимости переходит к ИП В. только при наличии в совокупности трех условий:
1) полной оплаты стоимости объекта;
2) подписания сторонами передаточного акта;
3) госрегистрации перехода права собственности на объект.
При этом оплата стоимости объекта недвижимости была произведена ИП В. только в части (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 25.09.2019 по делу N 76-16/2019/92А/1093К).
Таким образом, обстоятельства данного дела демонстрируют нам тот случай, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости были совершены два правомочно-распорядительных акта, которые по своей сути являются сделками:
1) отчуждение недвижимости на основании договора - по воле собственника;
2) отчуждение недвижимости в виде изъятия ее путем обращения взыскания с последующей реализацией посредством электронных торгов - помимо воли собственника, но в установленном законом порядке принудительного изъятия.
Вместе с тем, несмотря на то, что это два абсолютно разных по своей правовой природе юридических факта, они влекут как для собственника, так и для третьих лиц совершенно одинаковые правовые последствия в виде передачи вещи и перехода права собственности на нее.
Стоит отметить, что проведение электронных торгов при уже имеющемся ранее зарегистрированном договоре не противоречит действующему законодательству, поскольку госрегистрация перехода права собственности к покупателю не осуществлена, а собственником имущества остается продавец со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями. Таким образом, наличие двух обязательственных сделок по отчуждению недвижимого имущества само по себе не влечет недействительности одной или обеих таких сделок.
Отвечая на вопрос относительно конкуренции сделок (если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества), необходимо отметить следующее.
В схожих по обстоятельствам ситуациях будет применяться ст. 369 ГК и, по мнению автора, в случае возникновения уже конкуренции требований приоритет будет иметь тот из кредиторов, кому вещь уже передана в фактическое владение. Если же факта передачи вещи не было то, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявит иск.
Автор полагает, что такой вывод вытекает из смысла ст. 520, 522 и 525 ГК. По договору продажи недвижимости отчуждению подлежит имущество, а причиной перехода права к покупателю является ее передача продавцом в собственность покупателя, т.е. переход права на вещь происходит вследствие передачи вещи. При этом вышеназванные нормы нельзя толковать и применять отдельно от ст. 224 ГК.
Также необходимо учесть, что для приоритетности по ст. 369 ГК равным образом имеет принципиальное значение именно факт передачи вещи покупателю в фактическое владение (ст. 225 и 527 ГК), поскольку владеющий вещью по смыслу ст. 369 ГК вправе требовать передачи вещи в собственность, а не признания права. Соответственно, требования кредиторов должны формироваться согласно очередности: если никому из кредиторов вещь в фактическое владение не передавалась, то применяется общее правило ст. 369 ГК, но если же кому-либо одному из данных кредиторов вещь уже передана в фактическое владение, то, по мнению автора, такой кредитор имеет приоритет в получении титула собственника над всеми остальными применительно к ст. 369 ГК, поскольку при наличии двух самостоятельных договоров право собственности у одного покупателя при передаче вещи во владение другому покупателю возникнуть не может. В таком случае остальным кредиторам остается только право на иск о взыскании убытков (ч. 2 ст. 369 ГК).
Таким образом, если недвижимое имущество не передано во владение покупателя, то последний вправе на основании ст. 369 ГК потребовать от продавца его отобрания с последующим предъявлением требования о госрегистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК).
Вышеперечисленные правила о конкуренции сделок, по мнению автора, дают прямой ответ на одно из обстоятельств приведенного выше спора (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 25.09.2019 по делу N 76-16/2019/92А/1093К).
Автор полагает, что в описанной ситуации отказ регистратора в совершении регистрационного действия со ссылкой на подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона N 133-З не является правильным по причинам того, что:
а) на момент обращения в регистрирующий орган вещь была передана судебным исполнителем участнику торгов (ООО "А") в фактическое владение по акту передачи имущества, следовательно данный участник имеет преимущество в получении титула собственника относительно покупателя по договору купли-продажи (ИП В.);
б) для покупателя (ИП В.) не наступили обстоятельства, обусловленные договором купли-продажи недвижимого имущества, согласно которым право собственности на объект недвижимости переходит к нему после полной оплаты стоимости объекта, подписания сторонами передаточного акта и госрегистрации перехода права собственности на объект, т.е. у покупателя (ИП В.) нет ни владения, ни права, а есть только зарегистрированный договор;
в) отсутствует как таковой субъект, чьи законные права нарушаются в результате совершения регистрационного действия, а само по себе наличие ранее заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества не свидетельствует, что тем самым нарушается какое-либо законное право покупателя (ИП В.) по указанному договору.
Вместе с тем стоит учесть, что при отсутствии факта нарушения законных прав других лиц последовательная регистрация вышеуказанных сделок противоречит сущности и цели ЕГР недвижимого имущества.
Так, ЕГР недвижимого имущества должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи: о зарегистрированном недвижимом имуществе; о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество; о зарегистрированных сделках с недвижимым имуществом (ст. 22 и 24 Закона N 133-З).
Соответственно, наличие в названном регистре записи о зарегистрированном договоре купли-продажи недвижимого имущества должно препятствовать совершению записи о регистрации иной сделки в отношении этого же недвижимого имущества до тех пор, пока не будет учинена соответствующая запись в регистрационной книге о договоре, который является более ранним по отношению к сделке в связи с его расторжением (подп. 3.9 ч. 1 п 3 ст. 9 Закон N 133-З).
Таким образом, исходя из вышеизложенного, автор приходит к выводу, что любая сделка с недвижимостью - это очевидные риски с вероятностью наступления неблагоприятных последствий в результате ее проведения. И, как уже показывает практика, при ведении сделки органом принудительного исполнения наступление рисков нисколько не минимизировано.
Автор рекомендует заинтересованным лицам перед принятием решения о приобретении недвижимого имущества с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием, не надеяться на юридическую чистоту сделки, сопровождаемую органом принудительного исполнения, а осуществлять сбор и анализ информации о приобретаемом объекте самостоятельно либо посредством юридического due diligence.
На заметку
Due diligence - это юридическая экспертиза, направленная на сбор, понимание и объективную оценку всех юридических рисков, связанных с процессом инвестирования.