Недостижение соглашения о предмете (объекте) аренды может являться основанием для признания договора аренды незаключенным
Недостижение соглашения о предмете (объекте) аренды может являться основанием для признания договора аренды незаключенным
Договор аренды представляет собой соглашение, согласно которому арендодатель разрешает арендатору использовать на согласованный период предмет аренды (арендованный объект) временно за определенную арендную плату, которую арендатор обязан уплатить арендодателю за использование данного предмета аренды (ст. 577 ГК, ст. 581 ГК, ст. 585 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа (ст. 622 ГК) и содержать определенные требования, без соблюдения которых в противном случае он может быть признан недействительным либо незаключенным.
Так, исходя из п. 1 ст. 402 ГК существенными договорными условиями являются следующие:
(1) условия о предмете договора;
(2) условия, которые названы в законодательстве как существенные;
(3) условия, которые названы в законодательстве как необходимые или обязательные для договоров данного вида;
(4) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Соответственно без согласования существенных условий договор не является заключенным и не будет порождать правовых последствий.
В главе 34 ГК определены строгие требования к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества.
Одним из основных требований договора аренды недвижимого имущества является достаточно конкретное и понятное определение предмета (объекта) аренды (п. 1 ст. 402 ГК, п. 3 ст. 578 ГК).
На практике в зависимости от конкретного вида объекта аренды в качестве данных о предмете (объекте) аренды, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, как правило, указывают данные о земельном участке, капитальном строении (здании, сооружении), изолированном помещении или другом месте, передаваемом арендатору, а также иные детализирующие признаки, позволяющие идентифицировать объект, который арендодатель должен передать арендатору.
Если речь идет об аренде части, например, изолированного помещения, то в таком случае также определяется и та часть, которая является предметом (объектом) аренды. По общему правилу часть, которая является предметом (объектом) аренды может определяться на плане (например, выкопировке из технического паспорта) с указанием площади (количество квадратных метров) или иным подобным способом.
Если такие признаки в договоре не указаны и предмет договора аренды не может быть определен на основании других признаков, то договор аренды считается незаключенным.
В настоящее время судебная практика в вопросе определения предмета (объекта) договора аренды недвижимого имущества является весьма строгой, и в случае отсутствия в договоре аренды недвижимого имущества условия о предмете (объекте) или определения его условия нечетко и(или) расплывчато, суды признают договор аренды недвижимого имущества незаключенным.
Например, в деле, рассмотренном судебной коллегией по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, арендатор требовал признать незаключенным договора аренды, ссылаясь на то, что фактически сторонами не был определен и согласован конкретный объект договора аренды, арендодателем какое-либо конкретное изолированное нежилое помещение либо часть изолированного нежилого помещения не передавалась. Арендодатель возражал, ссылаясь на то, что договор аренды был заключен, по акту приема-передачи вместе с ключами арендатору передана часть нежилого помещения, в котором он после приемки делал ремонт. Суды указали, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды, ввиду чего договор аренды признан незаключенным. Суды пришли к выводу, что в договоре аренды нежилые помещения конкретно не определены, а именно: отсутствует их четкое месторасположение в капитальном строении, их планировка и состав этих помещений, а представленная план-схема помещений не соответствует данным технического паспорта, она не подписана со стороны арендатора (постановление СКЭД ВС РБ от 27.04.2023 по делу № 154ЭИП22309).
Следовательно, указанное дело позволяет сделать определенные выводы относительно предмета (объекта) аренды и его описания в договоре аренды недвижимого имущества:
- объект аренды не должен иметь расхождений в его описании со сведениями, указанными в технической и (или) иной документации;
- описание сдаваемого в аренду имущества (объект аренды) должно быть тщательным, чтобы минимизировать риск ошибок при его идентификации;
- графическая часть, представляющая собой план расположения объекта аренды (например, выкопировка из технического паспорта) должна быть подписана сторонами.
Также стоит напомнить, что соблюдение всех требований и условий, необходимых для заключения договоры аренды, может породить для сторон юридическую связь. В противном случае стороны не будут считаться связанными договорными обязательствами.
Договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа (ст. 622 ГК) и содержать определенные требования, без соблюдения которых в противном случае он может быть признан недействительным либо незаключенным.
Так, исходя из п. 1 ст. 402 ГК существенными договорными условиями являются следующие:
(1) условия о предмете договора;
(2) условия, которые названы в законодательстве как существенные;
(3) условия, которые названы в законодательстве как необходимые или обязательные для договоров данного вида;
(4) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Соответственно без согласования существенных условий договор не является заключенным и не будет порождать правовых последствий.
В главе 34 ГК определены строгие требования к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества.
Одним из основных требований договора аренды недвижимого имущества является достаточно конкретное и понятное определение предмета (объекта) аренды (п. 1 ст. 402 ГК, п. 3 ст. 578 ГК).
На практике в зависимости от конкретного вида объекта аренды в качестве данных о предмете (объекте) аренды, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, как правило, указывают данные о земельном участке, капитальном строении (здании, сооружении), изолированном помещении или другом месте, передаваемом арендатору, а также иные детализирующие признаки, позволяющие идентифицировать объект, который арендодатель должен передать арендатору.
Если речь идет об аренде части, например, изолированного помещения, то в таком случае также определяется и та часть, которая является предметом (объектом) аренды. По общему правилу часть, которая является предметом (объектом) аренды может определяться на плане (например, выкопировке из технического паспорта) с указанием площади (количество квадратных метров) или иным подобным способом.
Если такие признаки в договоре не указаны и предмет договора аренды не может быть определен на основании других признаков, то договор аренды считается незаключенным.
В настоящее время судебная практика в вопросе определения предмета (объекта) договора аренды недвижимого имущества является весьма строгой, и в случае отсутствия в договоре аренды недвижимого имущества условия о предмете (объекте) или определения его условия нечетко и(или) расплывчато, суды признают договор аренды недвижимого имущества незаключенным.
Например, в деле, рассмотренном судебной коллегией по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, арендатор требовал признать незаключенным договора аренды, ссылаясь на то, что фактически сторонами не был определен и согласован конкретный объект договора аренды, арендодателем какое-либо конкретное изолированное нежилое помещение либо часть изолированного нежилого помещения не передавалась. Арендодатель возражал, ссылаясь на то, что договор аренды был заключен, по акту приема-передачи вместе с ключами арендатору передана часть нежилого помещения, в котором он после приемки делал ремонт. Суды указали, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды, ввиду чего договор аренды признан незаключенным. Суды пришли к выводу, что в договоре аренды нежилые помещения конкретно не определены, а именно: отсутствует их четкое месторасположение в капитальном строении, их планировка и состав этих помещений, а представленная план-схема помещений не соответствует данным технического паспорта, она не подписана со стороны арендатора (постановление СКЭД ВС РБ от 27.04.2023 по делу № 154ЭИП22309).
Следовательно, указанное дело позволяет сделать определенные выводы относительно предмета (объекта) аренды и его описания в договоре аренды недвижимого имущества:
- объект аренды не должен иметь расхождений в его описании со сведениями, указанными в технической и (или) иной документации;
- описание сдаваемого в аренду имущества (объект аренды) должно быть тщательным, чтобы минимизировать риск ошибок при его идентификации;
- графическая часть, представляющая собой план расположения объекта аренды (например, выкопировка из технического паспорта) должна быть подписана сторонами.
Также стоит напомнить, что соблюдение всех требований и условий, необходимых для заключения договоры аренды, может породить для сторон юридическую связь. В противном случае стороны не будут считаться связанными договорными обязательствами.